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我国住房保障制度和房地产市场健康发展问题初探 　　摘 要:住房制度改革以来,部分居民的居住条件得到了改善,但是在整个改革过程当中,针对中低收入人群的住房保障出现了一定程度的问题,加之房地产业自身存在的问题,致使房价格过高,抑制了保障性住房的保障功能,在制约了住房制度的改革的同时,也影响了房地产业的健康持续发展。文章通过对中国住房制度改革的历史、住房保障制度改革与房地产市场健发展的关系、住房保障制度和房地产业存在的问题以及解决问题的相应对策的讨论,希望能够对如何促进我国住房保障制度与房地产市场二者健康和谐发展进行一个初步的探讨。 　　关键词:住房保障制度;改革;房地产市场 　　中图分类号:F293.31 文献标识码:A文章编号:1006-8937(2009)24-0027-02 　　 　　居住权是百姓的基本生存权利,政府有责任也有义务保障实现“居者有其屋”。保障和改善百姓的居住生活条 　　件,推动房地产的健康发展,是中国住房制度改革和房地产制度所要实现的基本目标。 　　 　　1 住房保障制度改革的历史 　　 　　1988年,国务院印发了国务院住房制度改革领导小组《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》,这标志着中国住房制度改革进入了整体方案设计和全面试点阶段。1994年7月18日,国务院下发《关于深化城镇住房制度改革的决定》,标志着城镇住房制度改革已进入深化和全面实施阶段。1998年,国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中明确提出:对不同收入家庭实行不同的住房供应政策,即最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房、中低收入家庭购买经济适用房,建立适应不同收入水平居民住房支付能力、分层次的住房保障体系。现行的住房保障制度主要有:廉租房制度与经济适用房两个主要项目。 　　 　　2住房保障制度改革和房地产市场健康发展的关系 　　 　　①住房问题是社会分配问题。社会的每一个成员都应享有适当的住房以供居住,这是公民的权利也是国家的责任。我国住房保障政策主要是针对低收入的家庭,它弥补了市场经济的缺陷和不足,对市场经济中弱者和低收入者提供帮助和救济,这一制度提高了市场配置住房资源的效率。②房地产业则是国民经济的一个部门,属于第三产业的第二层次。作为一个产业,最根本的就要强调经济效益和利润。房地产业提供的产品中住宅是房地产开发的主体部分,住宅市场是房地产市场的主体部分。政府对房地产市场的调节和干预,主要的目标是住宅市场,确保住宅市场供需平衡,运用再分配手段,通过住房政策和制度,缩小中低收入阶层和其他收入阶层的居住水平差距,进而实现住房公平。③发展房地产业与解决住房问题应当是一致的、统一的。而且一旦处理不好,就会产生矛盾,甚至互相影响。房价上涨过快,就会导致商品住宅产品供应结构不合理,如果缺乏政府进行相应的政策引导就会造成房价居高不下,无法适应中低收入人群的需要从而影响居民住房问题的解决。 　　因此在发展房地产业的过程中,既要讲经济效益,又要讲解决住房问题的社会效益。解决住房问题不能完全走市场化道路,政府必须介入住房问题的重心在于解决好低收入者的住房问题,保证能够在形成适应不同能力层次的居民的要求的前提下发展房地产以更好的带动经济的发展,而且完善适合我国国情的住房保障制度,也是保证居民住房权利,实现“居者有其屋”的一条有效途径。 　　 　　3 住房保障制度现存问题 　　 　　3.1廉租房 　　①从全国范围来看:许多城市尚未建立廉租住房制度,并且在已有廉租住房制度的城市,廉租房建设进展缓慢;仍有不少地级以上的城市未明确土地出让净收益用于廉租住房制度建设的比例,绝大多数城市还没有开始将土地出让净收益实际用于廉租住房制度建设;廉租住房制度覆盖面低,部分城市还没有建立廉租住房保障对象档案,同时有关廉租房的申请、审批、退出机制仍然不健全。 ②从廉租房制度本身来看:随着城镇化的快速推进,就业方向、就业渠道多样化的发展,住房保障应该覆盖的人口在增加,但买不起房、又不享受低保的人群,以及大量的流动人口却不在住房保障范围内从而导致廉租房的保障对象覆盖范围过于狭窄;而对于对象的界定标准则比较模糊,最低收入的标准很难拿具体的数字来衡量;我国廉租房开发所用的资金大部分来自于财政拨款和住房公积金增值收益余额,社会捐赠的资金和其他渠道筹集的资金来源的数量很少且不稳定,廉租房稳定的资金来源仅仅依靠土地收益和住房公积金增值收益的一部分与现实中面临所需资金缺口相差很大;而廉租住房的房源也不稳定,同时我国廉租房承租者主要是低收入家庭,而通过出租很难收回投资,这是一种不获利或微利的房地产开发模式,所以开发商对建设廉租房不感兴趣,同时政府指导下建设的廉租房与低收入家庭的需求不一致,也造成了廉租房作为保障城镇最低