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我国公租房融资模式现状和创新 　　【摘 要】公租房建设是我国保障性住房的重要组成部分。其自身的福利性决定了它与普通的商品房的开发和运营模式有着较大的差异。在其开发和融资的过程中大多依靠政府投入和银行投入，融资渠道单一以及融资渠道不畅已成为了我国公租房建设的瓶颈。为了解决这一问题，亟需从公租房的自身特点出发，积极引入多元化的融资渠道来满足融资需求。 　　【关键词】公租房；融资模式；创新 　　 　　公租房是中国房地产市场中一项不可或缺的住房制度，在解决当前中国房地产市场失衡发挥着重要的作用。同时，公租房作为中国福利保障体系的重要环节，是保障和改善民生，加快城乡统筹进程的重要保障和创新举措。因此，促进其发展和发展刻不容缓。而其自身的福利性和公益性的特点更决定了其发展与运营模式与一般商品房的明显不同。融资渠道单一，单靠政府的财政拨款的方式使融资模式僵硬化。发展和完善融资渠道，解决开发建设过程中的资金缺口成为了问题的关键。借鉴国外经验与创新将有利于问题的解决。 　　一、我国公租房建设融资的现状与分析 　　目前，我国公租房建设的资金来源渠道主要来自财政拨款、住房公积金、社会保障和社会捐赠以及土地净收益中的部分资金。资金从大体上来看是政府在负担。从长期的战略眼光来看，这种融资模式存在着很大的缺点。 　　（一）财政支出 　　资金主要由政府各级财政支付，在短期内政府可以承受，但是在长期内随着保障的对象的不断增加，政府定将不堪重负。据住房和城乡建设部统计，截止2008年底，通过廉租房和经济适用住房建设，已解决800多万户城市低收入家庭住房问题，仅占城镇家庭总数的4.2%。而“十一五”时期中央累计安排保障性安居工程专项补助资金高达1675亿元，扣除这部分已经提供的住房保障资金，缺口资金高达1030亿元。按照国际廉租房配发标准计算，资金缺口会更大。这意味着仅靠政府财政为主的模式必将导致政府财政的入不敷出，影响中国经济的发展。 　　（二）住房公积金 　　公租房建设的另一资金来源于住房公积金增值收益。其非配的顺序为住房公积金贷款风险准备金，然后上交财政的攻击机中心管理费，最后才是城市建设的补充资金。但由于住房公积金增值收益在提取风险支付管理费后，剩余资金十分有限。在巨大的缺口面前，这无疑是杯水车薪。 　　（三）土地净收益金 　　国家出台土地收益金不低于10%用于廉租房建设，政策虽出，但执行成效却不明显。对于依靠土地收益本身支撑的各级地方政府无偿贡献土地必将导致地方财政的拮据。加之土地资源不可能长期开发利用，依赖土地净收益金也不是个长久之策。 　　（四）金融工具 　　目前，我国的公租房融资大都寄于财政篱下，金融工具未曾发挥过其作用。在我国廉租房建设融资过程中，金融工具创新不够，政府并未利用可行的金融工具使公租房建设融资转化为市场化的运作。 　　二、公租房融资的国际经验 　　1.日本 　　日本在第二次世界大战后，面临着严重的住房短缺的问题。基于国庆，日本建立了以国家投资和民间投资为住房建设的主要资金来源为基础的两大住房供应体系：公共住宅和私营住宅。公共住房即在国家的资助下由地方政府和公共团体建造的住宅。 　　公团的资金运作主要采取向政府和民间机构贷款，建房后通过出售可售住宅收回资金来归还贷款。以1993年为例（图3-3），公团向政府贷款139723亿日元，向民警机构贷款39151亿日元，发行住宅都市整备证券36331亿日元，发行特别住宅债券和宅地开发债券1389亿日元。政府的贷款是公团最为主要的资金来源，占公团贷款总额的64.5%，占公团整个建设资金的64.1%[1]。除此之外，政府对公团的贷款实行利率优惠政策以及利息补偿政策。 　　日本的公团住宅的实施主体都是都市振兴机构，是中央和地方政府出资成立的公共法人机构。公团住宅的融资主体金融公库是政府全额出资的政策性金融机构。都市振兴机构通过低价郊区地、土地整理规划获得土地，借助金融公库的资金支持建设公团住宅，靠租售并举实现资金平衡。值得一提的是，以大型国有企业为核心进行保障型住房建设，通过国家的优惠政策更能保障国家公租房建设目的的高效实现。 　　 　　2.瑞典 　　瑞典政府在1967年的法案中提出了“以合理的加个想全民提供有益于健康的、宽敞的、设计合理和设备齐全的住房”，在长达70面的住房政策的改革后，提出了两套公共住房建设系统。首先，政府投资建房。地方政府所有的公共住房公司组成SABO协会，管理全国的公共住房，所建住房16%归协作团体所有其他归地方基层自治体所有。其次，建立了全国住房合作社联盟，以住房资金融通、储蓄和建设一体化为特征的互相合作组织。 　　瑞典对住宅开发的政府补贴主要体现在为新房建设过程可以得到享受巨额利息补贴的“基础按揭贷款”和低于市场利率水平很