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房地产企业风险控制和体系建设探析 　　中图分类号：F275 文献标识：A 文章编号：1009-4202（2014）02-000-02 　　摘 要 改革开放以来，我国政府先后出台了一系列的深化房改政策，房地产业在政策的导向作用之下得到了前所未有的飞速发展，适值今日我国的房地产市场已进入后危机及后暴利时代，面对市场、政策等诸多不确定性，房地产企业必须树立风险意识，高度重视风险管控，建立适应企业发展的风险管控体系，分析与预估未来风险，在风险爆发之前采取有效的措施预防、控制风险的发生，将是企业可持续发展的根本保障。 　　关键词 房地产 风险 控制 体系建设 　　近年来，我国房地产行业飞速发展，房地产市场的异常火爆及规模的过度扩长、过度增长，使房地产行业呈现出典型的“三高”特征，即投入高、回报高、风险高，房地产企业的运营风险愈发突显。而我国房地产企业对风险的管控能力相对较弱，因而探析我国房地产企业当前面临的各种运营风险及管控措施，将对我国房地产行业良性发展具有十分重要的意义。 　　一、企业风险管理概述 　　随着精细化管理的不断发展与推崇，越来越多的行业在企业管理中广泛应用了风险管理这一概念，尤其是投资、金融、房地产等行业。所谓风险管理，是通过建立相应的管理体系，使企业能够识别运营中面临的各类风险，并采取有效对策对风险进行控制，达到预估风险、预防风险、将风险降至最低的管理模式。企业风险管理的范围广、涉及面大，涵盖企业的组织架构、资金运作能力、市场开发、国家政策、市场反应等多个领域，企业运营的每一个环节都可能面临着各种风险，企业进行风险管控的目的是通过对风险进行管控，降低企业因风险导致的损失。因此，企业必须树立风险意识、重视企业运营过程中面临的各种风险问题，防患于未然，站在科学发展观的基础之上，建立动态的风险管控体系。 　　尤其是风险较高的房地产行业，我国相当一部分房地产企业缺乏风险管控意识、不注重风险管理、风险管控能力较弱。面对政策、市场、资金运作、银行信贷等诸多因子的不确定性，房地产企业必须强化风险意识，重视风险管控与体系建设，建立适应自身发展的风险控制体系，将风险控制到企业可随范围之内，推动企业实现良性可持续发展。 　　二、房地产企业各类风险分析与管控要点 　　我国房地产行业飞速发展数十年，越来越多的国内外专家学者对我国的房地产行业发展 　　历程进行了深入细致的研究与探索。我国房地企业的风险归纳为以下几类： 　　1、政府与政策风险 　　我国的房地产行业得以飞速发展很大程度是继国家出台一系列房改政策之后的效应，即政府给予的土地供给政策、市场政策、地价政策、信贷政策、价格政策等，这些均对房地产企业的经营收益产生了巨大的影响，同时也给企业带来诸多经营风险。如土地出让过程中的政府履约问题、房地产建设过程中的政府规划问题、政府官员调动等这些都属于潜在的政策风险；还有国家近期出台的二套房政策、房产税政策、金融政策，尤其是首付及贷款利率政策，这些也对房地产市场产生了较大的影响。 　　面对这类政策性风险，首先，房地产企业领导人必须具备高度的市场敏锐度，具备对风险的预估能力；其次，企业要采取多方面的应对措施，适应政策，在政策的导向之下，不断调整自身的运营管理模式，逐步将房地企业由政府导向转变市场导向、客户导向。 　　2、 企业战略决策风险 　　在当前的房地产市场形势下，房地产企业要立足国家政策及市场形势，绝不追求规模效 　　应盲目扩张，尽量做到内部管理协调一致，在房地产发展高峰期之后，将重点放在企业的内部精细化管理及风险管控上。房地产是一个高投入、高回报、高收益的企业，更应该谨慎经营，用长远的眼光去看待企业的发展。在项目开发过程做好前期市场调研与市场前景预测，一些债权债务不清晰、多次转让的土地一定要慎重拿地；在投资决策过程中，一定要谨慎项目的开发周期、项目定位分析等，好的战略决策不仅仅是好不好卖、成不成功的问题，而是如何实现盈利的最大化。 　　随着房地产竞争的加剧，房地产市场早已是狼烟四起、项目的竞争更是到了刀刀见血的地步。无疑，房地产已经从需求导向转变为竞争导向。对于战略决策风险，企业应强化内部管理机制，不断完善企业的决策机制与战略管理，做好企业发展战略规划及研究，在决策上多方征询意见、鼓励员工参与，有效的规避决策风险。 　　3、 企业的经营与管理风险 　　企业经营过程中的每一个环节都存在的一定的风险。如工程进展计划无法如期实现是房地产企业的通病之一。因而房地产企业必须提高执行力，合理进行工期计划，并建立相应的考核与预警机制，有效的防范执行不力导致的经营风险。 　　再者就是企业内部人力资源、财务管理、商业机密管理、品牌建设等方面的管理风险。企业一方面要不断完善人力资源管理体系建设，包括人员的招聘、录用、培训、