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房地产估价风险分析和防范 　　摘要：房地产估价风险发生将会给房地产估价相关利益主体带来巨大经济损失。因此，估价风险的规避与防范有其现实意义。房地产估价风险的防范应以政府为主导，相关各部门齐心协力共同完成。 　　关键词：房地产估价；风险；估价机构 　　一、引言 　　近年来，房地产行业及其相关产业的兴旺发展促使了估价行业业务量的急剧增加。数量的增加不仅仅体现在数量上，业务类型也变得更加多元：除房地产抵押估价、房地产交易估价等传统估价业务类型外，又出现了房地产资产证券化估价、房地产保险估价等新兴业务类型。这就意味着更多的行业和更多的估价报告使用者对房地产估价结果寄予更多的期望，房地产估价机构和估价师要承担更大的责任。然而，在业务量增加的同时房地产估价所以引起的诉讼纠纷也日益增加，房地产估价风险带来的问题亟需解决。 　　二、房地产估价风险诱因 　　房地产估价风险指的是评估结果与房地产客观价格发生了超过允许范围内的误差。根据其产生的原因不同，分为客观原因引起的风险和主观原因引起的风险。 　　（一）客观原因 　　客观原因产生的房地产估价风险往往具有普遍性和系统性，具体表现在以下几个方面。 　　1. 房地产估价法律法规的不完善和漏洞 　　与房地产估价相关的法律中，只有《城市房地产管理法》有涉及到房地产估价的条款，但未对其具体操作列出明确条款。在法规条例这个层次上也仅有1999年建设部颁布的《房地产估价规范》，一直沿用至今。作为房地产估价具体操作规范层面上的最高指导性文件，《房地产估价规范》中有很多细则已经无法适应新经济时代的需要，甚至存在漏洞。《房地产估价规范》没有对一些新的估价业务类型做出详细的规定，使得估价师在估价工作过程中存在自由裁量范围过大，从而带来估价结果的偏差。此外，《估价机构管理办法》和《估价师注册管理办法》也存在与当前行业稳定有序发展相矛盾的个别相关规定，成为房地产估价风险产生的隐患。 　　2. 房地产估价行业本身所固有的特点和性质 　　房地产估价工作是对估价对象进行价值研判的过程，是科学与艺术的有机结合。遵循其原则和规律的同时，又需要凭借估价师的主观经验。这一行业性质本身就无法完全规避房地产估价风险，估价机构和估价师只能不断累积和丰富从业经验来降低风险发生的概率。随着新经济形态的不断产生，新兴的房地产估价业务类型对估价师的实践经验积累又有了更高的要求，这在一定程度上增加房地产估价的风险。 　　这门学科在我国的发展时间还不长，学术界和实务界关于估价方法的运用尚存一些争议。为数不多的几种估价方法与纷繁复杂的估价对象之间、多种多样的估价目的之间、各种不同的技术路线之间的矛盾，促使房地产估价行业相比较其他行业而言更容易滋生风险。 　　3. 信息不对称 　　房地产估价程序从接受委托、草拟估价工作方案、搜集信息资料到实地查勘一系列估价工作前期准备工作，受制于委托方故意提供虚假信息、估价师分析判断经验不足等原因，会存在信息不对称的现象。房地产估价师对估价对象的准确价值判断，依赖于详实可靠的基础信息、合法的权利证明文件以及真实的市场成交价格等相关资料。如果这些资料出现纰漏和瑕疵，将会直接影响到估价师做出与估价对象真实价值不一致的估算，产生房地产估价风险。 　　4. 客观环境的影响 　　如果说相关政策环境对估价行业的影响是由表及里的，那么经济发展状况的变化对估价行业的影响就是吹糠见米的。经济环境的波动往往会改变房地产价格时间序列的运行轨迹，估价师如果没有合理把握经济环境的波动，就无法捕捉到这种运行轨迹的变化，从而产生房地产估价风险。政府部门、金融机构、社会公众对房地产估价的功能和作用的理解和认识的偏差、法律法规制度的变迁等等，都是房地产估价风险产生的诱因。 　　（二）主观原因 　　房地产估价风险的主观原因主要来自于房地产估价的主体。 　　1. 房地产估价人员执业能力不足和职业道德风险 　　对估价对象做出客观的价值判断要求房地产估价人员要站在不偏不倚的角度上。但在实际的实务工作中，估价人员往往会收到来自各方面的诱惑。执业人员的道德观念淡薄，较低的违规成本以及对从业人员道德操守表现考核制度的缺乏，往往会为房地产估价行业腐败隐患的滋生提供温床。 　　2. 房地产估价机构制度不健全和外源性压力 　　承担法律责任是房地产专业估价的重要特征。因此，房地产估价机构需要在公司治理结构上、人员职责分工、估价报告复审等方面设置规范的制度和估价报告质量控制程序。相反，估价机构制度性的缺陷会为其运行过程中带来全方位的房地产估价风险。 　　我国房地产估价行业发展还不成熟，在某些区域存在恶性竞争的情况。为了揽取房地产估价业务，不惜采取压低佣金、向金融机构发放费用返还等不正当收费手段，造成评估成本占估价佣金比例上升、估价