浅析二手房使用安全鉴定和管理.docVIP

浅析二手房使用安全鉴定和管理 　　摘 要 文章阐明了二手房使用安全鉴定的重要性，分析了加强二手房安全管理，并提出了行之有效的实施建议。 　　关键词 二手房 安全管理 房屋使用安全性鉴定 房屋安全档案 　　中图分类号：TU89 文献标识码：A 　　二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易二级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。安全管理（Safety Management）是管理科学的一个重要分支，它是为实现安全目标而进行的有关决策、计划、组织和控制等方面的活动；主要运用现代安全管理原理、方法和手段，分析和研究各种不安全因素，从技术上、组织上和管理上采取有力的措施，解决和消除各种不安全因素，防止事故的发生。 　　1 安全性鉴定是加强二手房安全管理的重要手段 　　1.1 二手房安全性鉴定的实践意义 　　房屋安全是城市公共安全的重要组成部分。由于种种原因，长期以来二手房中存在着擅自拆改主体结构、改变原设计功能、增大原有荷载等行为和大量超过设计使用年限的房屋，严重影响到房屋结构安全性、抗震性和耐久性。从而导致房屋出现安全隐患，引起结构破坏、房倒屋塌等事故屡见不鲜，造成许多惨痛悲剧，因此，加强二手房安全管理刻不容缓。安全性鉴定是加强二手房安全管理的重要手段。对房屋现状进行使用安全性鉴定，从形式上说是一次“房屋健康状况体检”，从法律上讲是一次“房屋安全证据保全”，是消除继续使用房屋风险，促进房屋居住使用安全，保障交易双方合法权益的重要手段。譬如一套房屋交易前未消除房屋安全隐患，又没有进行房屋安全鉴定，而新的业主再次进行装饰装修，旧问题未除又添新隐患，如果发生事故，后果将不堪设想。 　　1.2 二手房安全性鉴定的条件和范围 　　为切实履行住房保障和房屋行政主管部门的工作职责，确保人民群众生命和财产安全，根据房屋安全管理的相关规定以及各地区实际情况，对具有以下五种主要情形的二手房，在交易前须向安全鉴定机构申请房屋安全现状鉴定： 　　（1）超年限使用。主要是指超过房屋设计使用年限，由于历史和遗留原因，缺乏施工标准或标准过低，又未进行监理、竣工验收等无质量保证但仍需继续使用的房屋。参照《民用建筑设计通则》，查表3.2.1，普通建筑和构筑物的设计使用年限为50年； 　　（2）拆改严重。主要指房屋产权人在使用过程中追求大空间、美观、风水等，曾有过拆改梁、柱、承重墙等行为，破坏了房屋结构整体性、抗震性和耐久性的； 　　（3）改变用途。主要指房屋产权人擅自改变了原设计的使用功能，如住宅与非住宅、工业厂房与餐饮娱乐场所以及商场等用途的互变，由房屋梁、柱、板等荷载设计值改变带来隐患的。如装修时随意布置隔墙，非固定隔墙的自重按每延米长墙重（kN/m）的1/3折算为楼面活荷载的附加值（kN//m2）时远大于1.0kN/m2，不符合《建筑结构荷载规范》表4.1.1注：5； 　　（4）安全疑虑。主要指房屋遭受过地面沉陷、地震、台风、火灾、水淹、撞击、人为因素（如在楼面长期堆积重物）损害等，或者交易双方其中一方认为房屋存在着安全隐患的； 　　（5）无报建手续或者无施工许可证已投入使用，未确定其安全性的，在已建成房屋上安装大型广告牌，新增水箱、铁塔等设备设施，影响房屋结构安全的。 　　1.3 二手房安全管理中的禁止行为 　　禁止以下六种行为：（1）拆除或部分拆除房屋柱、梁、板、承重墙体的；（2）在柱梁、楼板上开设洞口或者扩大原有洞口尺寸的；（3）在承重墙体上增开、扩大门、窗、洞口或者变更位置的；（4）增大荷载，超出房屋原设计承载力的；（5）在建房屋挖建地下室或降低房屋地坪标高的；（6）拆改学校、商场、宾馆、影剧院等建筑中具有抗震、防火功能的非承重结构。 　　2 加强二手房安全管理 　　2.1 重视房屋质量 防止产生纠纷 　　房屋有严重的质量问题，卖方有对其出卖物瑕疵有担保的义务，而卖方和中介均未告知，那么买方有权要求解除合同，解除合同的原因是由卖方造成的，应由卖方承担责任，双倍返还定金。若交易未成功，且中介对此存在隐瞒实情，应当退回中介费且承担相应责任。房屋所有权人在使用满30年后，可申请房屋安全评估，若安全存在问题，将进行安全鉴定，采取处理措施。评估和鉴定结果不公开，但日后房屋进行二手交易时，买方有权查询房屋评估鉴定结果。二手房屋交易时，需进行安全鉴定，根据各市物价局、财政局批复的房屋安全鉴定收费标准。经鉴定为危险房屋的，鉴定费由房屋所有人（卖方）承担；经鉴定为非危险房屋的，鉴定费由申请人承担。按规定，城市房屋安全鉴定实行“自愿委托”原则，房屋安全鉴定机构接受申请人委托进行鉴