-精选版仲量联行房地产市场研究报告调研方法.pptVIP

* 优质零售地产* 注：优质零售地产包括中档及以上百货商场和购物中心 星光时代广场（南坪） * 商圈分布 核心商圈 非核心商圈 核心商圈 解放碑 观音桥 非核心商圈 南坪 杨家坪 沙坪坝 大坪 化龙桥 江北嘴 新牌坊 江北区 南岸区 渝中区 九龙坡区 渝北区 解放碑 新牌坊 杨家坪 江北嘴 观音桥 南坪 化龙桥 大坪 沙坪坝区 沙坪坝 Map by Google Map 解放碑 化龙桥 大坪 * 优质零售分布——渝中区 现有项目 1 重百大楼（解放碑） 2 新世纪百货（解放碑） 3 大都会广场（解放碑） 4 王府井百货（解放碑） 5 重庆天地（化龙桥） 6 日月光中心广场（解放碑） 7 NOVO（解放碑） 8 重庆时代广场（解放碑） 9 汇美尚（解放碑） 10 英利国际购物中心（解放碑） 未来项目 11 重庆金鹰财富中心（解放碑） 12 龙湖时代天街1期（大坪） 13 重庆环球金融中心 14 国泰广场（解放碑） 15 英利大坪项目（大坪） 16 瑞安重庆天地购物中心1期（化龙桥） 17 瑞安重庆天地购物中心2期（化龙桥） 18 龙湖时代天街2期（大坪） 19 隆鑫两路口零售项目 资料来源：仲量联行 1 3 7 4 5 13 10 Map by Google Map 15 6 11 14 8 2 9 12 16 18 17 19 江北嘴 观音桥 * 优质零售分布——江北区 未来项目 29 富力海洋广场1期（观音桥） 30 星悦荟2期（江北嘴） 31 新世纪百货购物中心（观音桥） 32 金融街北滨路商业项目（江北嘴） 33 星悦荟3期（江北嘴) 34 财信江北城CBD广场（江北嘴） 35 煌华国际购物中心（观音桥） 36 富力海洋广场2期（观音桥） 37 东原D7 38 隆鑫观音桥零售项目（观音桥） 现有项目 20 江北重百商场（观音桥） 21 江北新世纪百货（观音桥） 22 北城天街（观音桥） 23 茂业百货（观音桥） 24 新世界百货（观音桥） 25 江北新世纪百货（扩租） 26 星光68广场（观音桥） 27 大融城（观音桥） 28 星悦荟1期（江北嘴） 资料来源：仲量联行 注：未来项目更新至2016年 34 32 28 35 23 29 22 24 26 21 27 20 31 37 30 33 36 25 38 3.4微观租赁/购买需求 现有入住企业以租赁/购买的方式新进入重庆市场（new setup）、扩租(expansion)、同等级写字楼间的搬迁（relocate）、物业升级（upgrade），录入租户信息表中。 企业性质、租赁/自用面积微观需求调研： 分片区实地走访各个写字楼项目进行租户/买家信息（包括企业性质、所在楼层、租赁面积等）核实。 通过与markets同事沟通，了解物业租户最新动态。 未来新进租户/买家、面积微观需求调研： 将正在装修的租户/买家（如已经有企业名称或虽无企业名称但已开始施工）进行记录，为下一季度租户更新做准备。同时，需要对新入住租户进行分析，尤其对金融行业、专业服务业等承租能力强的大型公司进行重点追踪。 * 3.5大宗交易 企业或个人购买整层、多层或整栋物业，记录并了解投资目的（自用或投资），投资价格（如可获得）、购买时间、购买面积等详细信息。 企业性质、购置面积调研： 通过新闻了解大宗交易信息。 通过物业销售人员，了解大宗交易信息。 通过与markets同事沟通，了解大宗交易动态。 未来大宗交易调研： 将了解到的可能发生的大宗交易进行记录，定期核实更新。 * 3.6空置率 空置率界定： 已经开始办公，或办公用具已经一应齐全的办公室，可计入吸纳量中。 仍在装修中的办公室，为空置项目。 刚入市的写字楼项目，无法获取租户入住或装修信息的，空置率假设为90%。 企业自用，但未入住的写字楼项目空置率计算为90%。（如金融街重庆金融中心部分写字楼为企业自用，但一直未入住，仍计算其空置率。） 空置率调研方法: 首先将上一个季度的空置率记录下来，了解上次空置率情况。 记录每个项目每个楼层的租户信息，录入扫楼表中，根据扫楼表计算当季空置率情况。 找到为什么空置率上升下降的原因。 * 3.7售价 售价界定（售价均按建筑面积计算） 资本值指的是已经竣工入市项目的售价，不包含有预售项目的售价。因此，其价格往往低于市场表现出来的预售价格，但资本值能够反映真实的市场需求，而预售价格反映的是未来市场需求。如客户有需要，可以在案例分析中将预售项目的价格进行着重描述。 拆零散卖的写字楼售价为写字楼中部楼层，按优质写字楼用家平均需求面积来调查。 只租不卖的写字楼资本值根据租金与优质写字楼市场平均回报率进行推导。 售价调研方法 同Markets部门沟通各个物业当季交易价格。 同各个物业销售