-精选版万科-公寓市场研究报告.pptVIP

公寓市场——库存分析：郑州在售公寓项目剩余体量为44万㎡，需要近14个月的时间才能去化完毕，去化压力大；不同区域项目月均去化速度相差较大，金水区去化速度最快 所属板块 项目名称 总体量(万㎡) 剩余体量(万㎡) 开盘时间 月均去化(㎡/月) 金水区 绿城MINI国际 2.1 0.088 2012.12 1677 金林中心 4.9 0.176 1单元2012.12.08开盘；2013.4.293单元开盘；2单元8月30日开盘 3936 翡丽公馆 3.25 1.24 2012.8 1340 瀚海爱特中心 3.12 0.9 2012.10 1708 开祥御龙城 5.38 2.38 2013.9.7 10000 二七区 中投汇金城 2.29 0.09 2013.6 4580 京莎广场 1.7 0.1 2013.6.16 2909 4.85 2.85 2013.9.28 10000 正商城 1.85 1.48 2013.12.1 12月1日开盘，去化112套 德润黄金海岸 3.17 3.17 12月底开盘 —— 万千世纪城 2.37 2.37 2013.11.16认筹，预计12月中旬开盘 —— 升龙城 2.84 2.3 2013.11.16 开盘成交5400㎡ 管城区 亿嘉未来国际公寓 2.32 1.02 2012.12.29 1200 惠济区 昌建誉峰 1.56（16#） 0.2 2013.6.30 2720 高新区 龙汇国际 7.5 —— 未开盘 —— 华强城市广场 4.9 1 2013.9.14 1.3万 中原区 乐丁广场 4 0.3 2013.6.29 7400 郑东新区 中晟新天地 2.9 0.58 2012.12.23 2109 永和宇宙星 3 2.4 2013.11.10 11月10日，20-23层开盘 汇艺悦公馆 3.27 3.27 2013年底 —— 经开区 晶诚花园 18 18 2014年初 —— 冠达V8公寓 12 —— 2013.7 —— 金水区作为发展相对较为成熟的区域，区域内公寓项目配套相对完善； 郑东新区公寓均为办公产品，为了凸显产品差异性，将产品包装为公寓，去化速度慢； 经开区公寓为富士康配套项目，目前均还没有开盘，体量较大； * 公寓市场——价格分析：在售公寓成交均价在8000-9000元/㎡之间占比最多为33%，郑东新区价格最高在12000元/㎡以上，经开区、中原区、高新区价格较低，均价在7000-8000元/㎡之间 7000 8000 9000 10000 12000以上 成交价格：元/㎡ 金水区 惠济区 郑东新区 管城区 经开区 中原区 二七区 高新区 金林中心(双、未) 翡丽公馆（双、是） 昌建誉峰 （双、未） 亿嘉未来国际公寓 (双气、未装修) 冠达Ｖ８公寓（简装） 乐丁广场 （单、否） 京莎广场（单、否） 正商城（双、返装修费） 中投汇金城（双、否） 万千世纪城（双、否） 升龙城（双、否） 华强城市广场(双、否) ＭＩＮＩ国际（双、未） 瀚海爱特（单、未） 开祥御龙城（双、未） 中晟新天地 （无、酒店装修） 永和宇宙星 （无、2000元/㎡装修） 项目（是否双气、是否装修） * 公寓市场——潜在供应：2016年后，伴随大量城中村项目的改造，高新区、北区、二七新区的公寓供应体量将远远大于160万㎡，公寓供应扎堆出现，区域竞争激烈 所属区域 项目名称 潜在供应体量(万㎡) 预计入市时间 高新区 正弘高新数码港 20 2015年 万科城 20 2015年 公园道一号 30 2016年 北区 杨庄改造 —— 2016年 庙里改造 —— 2016年 陈寨改造 —— 2016年 二七新区 金源百荣 70 2016年 泰宏建业国际城 20 2016年 高新区已入市项目均规划有大体量的公寓产品，区域内近几年处于城中村改造的关键时期，后期区域公寓供应体量将远远大于70万㎡ 目前，北区潜在项目主要是城中村的改造，公寓潜在供应体量规划还未出，但预计将会在2016年入市； 二七新区做为政府新规划区域，大体量的潜在项目将在近几年入市，都会伴有大量的公寓供应。 正弘高新数码港 万科城 公园道一号 高新区：正弘高新数码港、万科城、公园道一号规划将有大量的公寓供应 北区：陈寨、刘庄、杨庄、庙里等城中村的改造，也将伴随大量公寓供应 二七新区：金源百荣有大量的公寓供应 * 公寓市场小结 成交分析：近四年，公寓年成交体量均在23万㎡左右，40年产权公寓成交价格及成交体量均低于70年产权公寓产品；2011年限购政策出台，40年产权公寓急剧增加； 库存分析：郑州在售公寓项目剩余体量为44万㎡，需要近14个月的时间才能去化完毕，去化压力大；不同区域项目月均去化速度相差较大，金水区去化速度最快； 价格分析：在售公寓