潍坊市第三孵化器物业管理方案4.docVIP

潍坊市第三孵化器物业管理方案 第一部分物业管理思路综述 一. 写字楼特点分析 ★ 物业服务体量大、功能多 ★ 智能化程度高 ★ 区域分工明显 玻璃和金属幕墙面积大 二．项目管理的重点及难点分析 从同类项目历年来客户满意度调查调查结果及日常投诉统计分析来看，写字楼客户最不满意如下： 一、停车场的管理和服务 二、保持玻璃幕墙的清洁 三、石材的清洁和保养 四、能源控制 五、消防、安全的管理 六、商务需求、配套服务 七、与业主委员会的沟通 八、日常的安全、秩序维护工作 九、物业服务形象 三．物业管理目标承诺和服务设定 1.物业管理模式的确立 ①本项目实行经理负责制； ②客户服务中心：一站式服务（咨询接待、手续办理、物业收费、商务服务）； ③设备维护保养、绿化服务三年内由开发公司工程部、绿化公司管理。 ④管理处预算成本控制管理，做到“质价相符”的物业服务模式。 ⑤对于大堂与企业办公室门口的企业铭牌统一规格尺寸标准、统一标识、形象。 2.管理目标承诺 项目接管合同期内，利用现代化管理手段对物业进行管理 ——三年内达到“山东省物业管理示范大厦”标准。 3.物业管理服务内容设定 根据上述的物业管理项目分析和标书要求，我们对[潍坊市第三孵化器]的管理服务内容确定如下（包括但不限于）： 序号 服务项目 工 作 内 容 1 客户服务 1、大堂前台接待、咨询及指引； 3、客户服务需求、查询及投诉的受理和跟进； 4、客户的定期回访及联谊； 5、客户资料的建档及管理； 6、与采购单位的沟通协调。 7、商务服务（复印、打字等，或招商，或物业承办） 2 秩序维护服务 1、机动车辆出入及停放的指挥和疏导； 2、大厦人员进出、租户搬迁、物品进出的验证和监控； 3、大厦重点部位及死角的安全巡视； 4、紧急情况的应急处理； 5、秩序维护监控的运行值班； 3 消防管理 1、消防设备设施的定期检修及维护； 2、消防中控的运行值班； 3、消防检查、演习、宣传、防范及救护工作； 4 紧急 情况处理 1、火警处理； 2、停水、停电、水浸、燃气泄露等事故处理； 3、电梯困人事故处理； 4、恐怖事件、食物中毒、突发性传染病处理； 5、对打架斗殴、流氓滋扰、聚众闹事处理； 6、群体事件控制（上访、非法集会、游行等）； 5 设备设施的 维修养护 1、大厦供配电、智能化（含楼宇自控、闭路监控、防盗报警）、消防、电梯、给排水、中央空调、照明、锅炉等系统的日常维修、保养工作； 2、大厦房屋建筑、公共设施的日常维修、保养工作； 3、建筑物年度维修养护计划、月度维修养护计划的编制和组织实施； 4、编制大厦的水、电、气、热用量计划/负责水、电、气、热的定期抄录、统计、和分析/负责制定大厦的节能降消耗方案并组织实施； 6 保洁服务 1、楼宇保洁（大堂、楼层、电梯、外立面等）； 2、公共区域、办公区域、领导办公区域、会议室、贵宾接待区域的日常保洁及专项保洁服务 3、化粪池、隔油池定期清理； 4、垃圾清运，消杀灭虫； 7 绿化美化 1、重大节日、庆典活动的花坛设计租摆； 2、公共绿地、花坛、树木修剪和更换； 8 精神文明建设 1、环境文化建设； 2、行为文明建设； 3、制度文化建设； 9 特约服务 提供延伸性服务。 4. 管理模式图标准 标准 体系 《潍坊市普通住宅前期物业服务等级内容》二级服务水平 山东省物业管理示范大厦 玉馨苑 1、环境好 2、管理有序 3、服务到位 物业管理 1、安全 2、安静 3、整洁 4、有序 5、应急 6、温馨 高档商务办公大厦 和谐 宜居 玉清大厦 1、环境宜商 2、氛围宜商 3、节能降耗 4、商务服务 5、能源稳定 1、办公自动化 2、一站式服务 3、首问责任制 4、反映敏捷 5、快速处理 宜 商 高效 形象 形象 定位 管理 管理 理念 管理 管理 要素 5.物业管理处组织架构 大川置业 大川置业 和居 和居物业 第三孵化器 第三孵化器管理处 品质部维修部秩序部 品质部 维修部 秩序部 环境部 客服部 （1）客户部职责 1）负责大堂及营业大厅的前台接待、咨询及指引； 2）负责各类服务需求及投诉的受理及跟进； 3）负责大堂值班及查询； 4）负责客户的定期回访及联谊 5）客户资料的建档及管理； 6）负责与客户的沟通协调； 7）负责协助领导、外宾到访及重大会议、活动的接待及礼仪服务 8）负责潍坊市第三孵化器管理处的财务及收款； 9）负责潍坊市第三孵化器管理处的行政事务； 10）负责潍坊市第三孵化器管理处的档案管理； 11）负责潍坊市第三孵化器管理处后勤工作的安排。 （2）环境部职责 1）负责潍坊市第三孵化器公共区域及办公室的清洁、清扫和维护； 2）负责潍坊市第三孵化器内垃圾的及时收集、清运； 3）负责潍坊市第三孵化器内公共设施的清洁和维护； 4）负责潍坊