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社区物业合同法律风险和防范对策 　　摘 要：随着油田开发的深入，社区建设也不断发展发展壮大，物业管理作为支柱部门，肩负着社区服务的主要职能。随着社会环境和意识形态的变化，社区服务对象范围也不断扩大，无论是物业购买苗木，绿化设备，垃圾车或是给油田二级单位提供办公区域内树木、草花、草坪的栽植、培育、施肥、喷灌、场地平整和日常管护；垃圾清运等服务，都会涉及到国家法律、法规，如果处理不当都会造成法律上的纠纷，制约了企业持续稳定和谐发展。为此，本文重点就社区物业中涉及到的合同法律问题以及风险防范展开探讨。 　　关键词：社区；物业合同；风险；防范 　　前 言 　　随着油田开发的深入，社区建设也不断发展发展壮大，物业管理作为社区支柱部门，肩负着社区服务的主要职能。其经营范围包括：工业、居民用房和配套系统的维修、管理，居民区环卫、绿化、治保、文教、卫生服务、房屋租赁等等。社区下设三级单位主要为物业公司及医院等。随着社会环境和意识形态的变化，社区服务对象范围也不断扩大，无论是物业购买苗木，绿化设备，垃圾车或是给油田别的二级单位提供办公区域内树木、草花、草坪的栽植、培育、施肥、喷灌、场地平整和日常管护；垃圾清运等服务，都会涉及到国家法律、法规，如果处理不当都会造成法律上的纠纷，制约了企业持续稳定和谐发展。为此，本文重点就社区物业中涉及到的合同法律问题以及风险防范展开探讨。 　　一、社区物业管理涉及的合同类型 　　1.按收入支出分类 　　（1）支出类合同：医院购买药品，医疗设备；物业购买苗木，绿化设备，垃圾车等。 　　（2）收入类合同：物业收入：社区提供办公区域内树木、草花、草坪的栽植、培育、施肥、喷灌、场地平整和日常管护；垃圾清运等服务。例如：《运输绿化养护合同》属于收入类合同，办公区域内树木、草花、草坪的栽植、培育、施肥、喷灌、场地平整和日常管护。合同价款按8元/平方米养护费计算，养护总面积4050平方米，合同价款为32400元人民币（含税），合同期满验收合格后30日内，支付全部合同价款。胜北社区作为乙方在绿化承包管理期内，负责承包区域绿地各类植物的修剪、打药、松土、浇水、施肥等工作，管理所需的设备、工具、农药、肥料等由乙方自理。养护管理过程中因养护不当造成的部分苗木死亡，乙方于第二年春季提供苗木实施补栽；不可抗力自然因素造成的大片苗木死亡除外。乙方在日常绿化管理中应做好安全工作，因违章操作、酒后上岗造成安全事故一切责任和后果由乙方负责，甲方不承担任何责任。乙方在承包期内应不定时观察绿地内树木及苗木生长情况，及时做好苗木修剪、锄草、松土、保墒、病虫害防治等工作。管理过程中所形成的工农关系问题由乙方负责协调，甲方应给与必要的帮助和配合等等。 　　2.按服务机构和职能分类 　　物业管理既包括对物的管理、经营和维护，还包括对人和环境的秩序的管理，在物业服务合同中，大致分为下面四种类型。①买卖合同：买卖合同是出卖人转移的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买受人接受此项财产并支付约定价款的合同法。②租赁合同：是指由出租方融通资金为承租方提供所需设备，承租方取得设备使用权并按期支付租金的协议。租赁合同是经济合同的一种。出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。③管理合同：合同的目的是社区管理小区的日常生活环境以及居民生活息息相关的事物。④维护合同：合同的目的是用户与物业达成一致，把小区公共设施的建设维护委托给物业进行维护。 　　二、社区物业合同风险的防范措施 　　1.严把合同签订源头，全面细致考虑每个环节 　　签订合同时，要根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规，合同上应包括十五项内容：必须注明：①标的名称、商标、型号、数量、金额、供货时间及数量；②质量要求技术标准、出卖人对质量负责的条件和期限；以社区与油田某公司签订《苗 木 采 购 合 同》为例，对苗木存活率提出要求，在12个月的苗木管理期内，出卖人对苗木的质量负责，苗木存活率达到95%以上。苗木管理期自苗木栽植之日起计算，苗木管理期结束，苗木存活率不达标由乙方负责免费补苗。③交（提）货地点、方式；④运输方式及到达站港费用负担：⑤包装标准、包装物的供应与回收；⑥随机的必备品、配件、技术资料、工具数量及供应方法：⑦合理损耗及计算方法；⑧验收标准、方法；⑨结算方式及期限；⑩所有权和风险；?担保方式；?合同的变更和解除。?合同争议的解决方式：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；也可由当地工商行政管理部门调解；协商或调解不成的，按第一条执行。?违约责任；?其他。 　　2.在合同中明确合同约定性和违约责任，加强合同执行力 　　如在违约责任方面，要求：①出卖人逾期交货，每逾期一天，向买受人支付合同总额5‰的违约金，违约金累计总额不超过合同总