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物业服务企业参和保障性住房使用监管研究 　　按照规定，廉租住房（含公租房）、经济适用住房等保障性住房只能用于保障家庭自住，不得有违规出租、出借、闲置等行为。为加强保障性住房小区管理，破解违规使用行为隐蔽性强、发现滞后、协同处理力度不够等问题，住房和城乡建设部等部门提出可委托物业服务企业承担保障性住房的使用情况检查等工作，一些地方对政策进行了细化和完善，并通过积极实践为建立健全保障性住房使用监管长效机制作了探索。 　　一、物业服务企业参与日常监管的积极意义 　　1.有效弥补了行政管理力量不足的问题 　　保障性住房小区点多面广、分布比较分散，而且家庭使用房屋的行为多种多样，具有很大的差异性、隐蔽性和时效性。单纯依靠政府部门监管，存在监管面窄、行政管理人员配备不足、发现滞后等问题，物业服务企业参与保障性住房日常监管后，增加了小区实际监管力量，加大了协同管理力度。 　　2.有利于及早发现违规行为线索 　　违规出租、改变用途、拆改结构、侵占公共空间等行为造成既成事实后处理成本较高，早预防、早发现、早提醒、早处理是避免违规行为恶化、降低处理处罚成本、提高监管效率的最佳选择。物业服务企业通过与入住家庭直接接触，可以及时了解家庭房屋使用情况，为第一时间处理违规行为提供有利条件。 　　3.增加了日常监管手段 　　行政管理部门开展监管和行政处理时，保障对象多多少少存在对抗和抵触情绪。而物业服务企业在为家庭开展物业服务的同时，兼顾监管目标，能起到较好效果。比如通过入户维修，发现拆改结构、改变用途、群租等情况；通过小区巡查，发现搬家、装修、侵占公共空间等情况；通过检查房屋水、电、气、热等使用情况，为发现保障性住房闲置提供佐证；通过接听24小时物业服务电话，了解违规使用保障性住房的举报，等等。 　　4.有利于及时开展违规行为整改和处理工作 　　物业服务企业发现违规线索后，可以开展政策宣传和教育工作，及时进行提醒、告诫和劝阻。对于拒不接受的家庭，可以向住房保障等管理部门进行报告，启动行政处理程序。同时，物业服务企业能配合管理部门搜集证据，协助办理房屋查验、交割、腾退等手续。 　　二、物业服务企业参与保障性住房使用监管的相关政策 　　2010年， 住房和城乡建设部《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》（建保〔2010〕59号）明确，市、县住房保障部门可委托经济适用住房管理单位定期对经济适用住房使用情况进行调查。新建经济适用住房小区（包括配建经济适用住房）进行前期物业管理招投标时，可以将相关委托内容作为招标条件，并在临时管理规约和前期物业服务合同中明示。 　　住房和城乡建设部、民政部、财政部《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》（建保〔2010〕62号）明确，住房保障部门可以通过政府购买服务的方式，委托廉租住房物业服务企业承担廉租住房使用情况的检查等工作。各地出台的保障性住房物业管理政策措施，主要从3方面明确了物业监管的职责和要求。 　　1.明确保障性住房小区物业服务企业承担日常监管职责，将之作为承接物业服务项目的前提和规定责任 　　北京和成都分别出台了《关于进一步加强保障性住房等住房物业服务管理工作的通知》 （京建法〔2015〕8号）和《成都市保障性住房物业管理办法》（成房发〔2010〕59号），对于承接保障性住房物业服务的企业条件作了限定，统一建立保障性住房物业服务企业备选库，从中选聘符合条件的物业服务企业承担保障性住房的物业服务工作。受聘物业服务企业按照文件规定和物业服务合同约定开展保障性住房日常监管工作。 　　2.物业服务企业和行政管理部门是委托与受托关系，通过委托协议等形式约定日常监管的具体事项和要求 　　《北京市人民政府关于加强保障性住房使用监督管理的意见（试行）》（京政发〔2012〕13号）要求，出售型保障性住房的使用监督管理工作可通过购买服务方式由物业服务企业承担，签订委托合同并明确委托事项、期限、报告程序、委托费用、违约责任等内容。《厦门市社会保障性住房使用管理办法（试行）》（厦府办〔2008〕184号）规定，物业服务企业受厦门市公房管理中心委托，承担保障性住房的日常管理工作，明确了定期走访住户等9项职责。物业服务企业发现涉嫌违规的6种情形后，应在24小时内发出告知书通知住户并报街道办事处（镇政府）。 　　3.明确物业服务企业作为调查处理工作的协作单位，介入保障性住房违规行为的查处工作 　　《广州市保障性住房使用严重违规行为查处工作规程（试行）》（穗住保〔2012〕135号）对于物业服务企业参与保障性住房违规查处进行了详细规定，比如对于擅自将保障性住房转让、转租、出租、出借、调换的家庭，由广州市保障性住房事务中心联合小区物业公司，摸查房屋居住人的日常居住情况，通过入户调查等方式，核对现场居住人员与