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资金时间价值运用和个人住房按揭贷款方式优化选择 　　内容摘要：本文运用资金时间价值，以案例的形式探讨在不同贷款产品、还款方式下的计算方法，以及不同贷款产品、还款方式和资金运用方式的比较分析。进一步探讨借款人如何根据自身经济状况，运用资金时间价值，选择适合的贷款产品和还款方式，合理安排个人住房按揭贷款，为借款人节省利息支出和减轻还款压力。 　　关键词：资金时间价值 还款方式 个人贷款 　　目前银行提供的个人住房按揭贷款业务中，借款人可选择的贷款产品比较丰富，如固定利率贷款和浮动利率贷款，循环贷款和双周供等；在签订贷款协议时，借款人还可与银行协商选择偿还贷款本息的方式，可选择的还款方式主要有：一次性还本付息法、等额本息还款法和等额本金还款法。个人住房按揭贷款的偿还，因贷款期限比较长，一般情况下均会涉及到资金时间价值。所谓资金时间价值是指货币随着时间的推移而发生的增值。本文运用资金时间价值，以案例的形式探讨在不同贷款产品、还款方式下的计算方法，以及不同还款方式和资金运用方式的比较分析及合理安排个人住房按揭贷款。 　　运用资金时间价值计算个人住房按揭贷款还款额 　　下面运用资金时间价值，探讨一次性还本付息法、等额本息还款法、等额本金还款法下的不同计算方法。 　　（一）一次性还款法 　　即借款人一次偿清贷款本息的方式。根据目前银行贷款政策，当借款人按揭贷款期限在1年以内（含1年），可选择按月偿还贷款本息或到期一次偿清贷款本息。如选择后者，其计算公式为： 　　到期还本付息额=本金+本金×利率 　　案例一 某人向银行申请1年期按揭贷款60万元，年利率为6.56%，还款方式选择一次性还款法，计算到期还本付息额是多少？ 　　解析：到期还本付息额=本金+本金×利率 = 600000+600000×6.56%=639360（元） 　　一次性还款法如表1所示。 　　（二）等额本息还款法 　　即借款人在贷款年限内按月等额偿还贷款本息的方法。也是财务管理中的资金时间价值“年回收额”知识的具体运用。在等额本息还款法下可采取月均还款法、等额累进还款法、等比累进还款法，在本文中所涉及的是目前银行运用较广泛的月均还款法。其计算公式为： 　　案例二 某人向银行申请2年期按揭贷款60万元，年利率为12%，拟采用等额本息还款法，月均还款额是多少？ 　　表2中复利终值①计算如下： 　　F=35508.457×（F/P，1%，23）+35155.406×（F/P，1%，22）+……+28526.52×（F/P，1%，1）+28244.08=38973.2+38274.525+……+25755+25250=761842（元） 　　表2中①的数据也可以通过计算普通年金终值得出。 　　（三）等额本金还款法 　　在等额本金还款法下可采取等额递减还款法和等比递减还款法。下面主要介绍等额递减还款法的计算。等额递减还款法，即每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。设贷款总额为Z，贷款期数为n，贷款周期利率为i，其计算公式为： 　　每期应还本金=Z/n 　　第q期应还利息=[1-（q-1）/n]×Z×i 　　第q期还款额= Z/n+[1-（q-1）/n]×Z×i 　　案例三 仍沿用案例二中的数据资料，将还款方式改为拟采用等额本金还款法，月均还款额是多少？ 　　表3中①的计算如下：即计算每期应还本金=600000/24=25000（元） 　　表3中②的计算如下：即计算第2期应还利息=[1-（2-1）/24]×600000×1%=5750（元） 　　表3中③的计算如下：③=①+②=25000+5750=30750 　　表3中复利终值④计算如下： 　　F=31000×（F/P，1%，23）+30750×（F/P，1%，22）+……+25500×（F/P，1%，1）+25250=38973.2+38274.525+……+25755+25250=761842（元） 　　等额本息还款法和等额本金还款法比较分析 　　从表2、表3数据分析显示，在贷款金额、期限相同的条件下，选择不同的还款方式所偿还的利息是不同的。等额本息还款法下，所需偿还的利息合计为77858元，较等额本金还款法的偿还利息合计75000元高出2858元。在其它贷款条件不变的情况下，不同的还款方式下偿还利息的差额，会随着贷款期限延长而逐步扩大，例如前例贷款期限改变为3年，那等额本息还款法下的利息会高出等额本金还款法6429元。 　　但是不是就能由此简单地推断出，等额本金还款法优于等额本息还款法呢？笔者认为应从多方面考虑，因为从资金时间价值的角度，资金在使用过程中随时间的推移而发生的增值，即为资金的时间价值。从本案例中可看出，在等额本金还款法下，还款前12期较等额本息还款法多付的资金，随时间的推移而发生了资金的时间价值。因此，从资