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论现代城市社区管理和物业管理 　　摘要：社区是构建和谐社会的战略空间单元。由于传统体制的惯性，在物业管理和社区管理发展都不成熟的情况下，在社区这个“微型社会”中，二者经常会发生职能混淆与碰撞。随着城市的发展，民主和法治的进步，现代城市社区管理与物业管理的关系发生了巨大的改变。本文主要探讨现代城市社区管理与物业管理的关系，在此基础上研究如何改善和协调两者的关系，共同为构建和谐社区努力。 　　关键词：社区管理；物业管理；物业服务企业；社区物业管理 　　中图分类号：C916 文献标志码：A文章编号：1002―2589（2008）18―27―03 　　 　　 随着住房制度改革的推进，与市场经济发展相适应，物业管理（简称物管）作为一种和现代化房地产开发方式相配套的综合管理方式应运而生，与原有的社区管理方式结合起来共同为管理和服务社区居民而努力。但由于传统体制的惯性，在物业管理和社区管理发展都不成熟的情况下，在社区这个“微型社会”中，二者经常会发生职能混淆与碰撞。社区是构建和谐社会的战略空间单元，社区是否和谐，与每位成员的日常生活息息相关，更关系着整个和谐社会的构建。随着城市的发展，民主和法治的进步，现代城市社管与物管的关系发生了巨大的改变。本文主要探讨现代城市社区管理与物业管理的关系，在此基础上研究如何改善和协调两者的关系，共同为构建和谐社区努力。 　　 　　 一、传统社区管理与物业管理关系 　　 　　 “社区”是社会学中的基本概念，最早是在德国社会学家斐迪?滕尼斯的《社区与社会》一书中提出。一般认为：社区就是在一定地域内发生社会活动和社会关系，有特定的生活方式并具有成员归属感的人群所组成的相对独立的社会生活共同体。从20世纪90年代以后，我国涌现出一批有关探讨社区管理问题的学术著作，对于社区管理的界定也都各有代表性。传统意义的社区管理，主要是指一定的社区内部各种机构、团体或组织，为了维持社区的正常秩序，促进社区的发展和繁荣，满足社区居民物质和文化活动等特定需要而进行的一系列的自我管理或行政管理活动。 　　“物业”指的是已经建成并竣工验收投入使用的各类房屋建筑及其所属配套设施与场地。传统的物业管理是指为使物业发挥最大的使用价值和经济效益，保障舒适安全的小区环境和家居生活，需要建立对物业的系统有序的管理与维修养护，即“物业管理”。 　　探讨传统社管与物管的关系，首先要看二者之间的异同。首先，从性质上看，社区管理是一个综合性管理，它是街道办事处、居委会对社区服务、社区卫生、治安管理、综合治理和精神文明建设等实行组织领导、综合协调、执法检查等活动，具有行政管理职能，它的对象主要是人，而物业管理是以各类房屋、建筑物及配套设施设备、小区公共场地的使用、维修、保养为核心的专业管理服务，两者虽有不同，但有所交融；其次，从管理区域来看，社区管理具有区域性，按照行政区域划分，一般来讲，一个社区往往包含了几个楼盘和小区。而物业管理一般以一个小区为单位，是构成社区的基础；再次，从目标来看，社区管理是在街道的指导下，社区各团体、居民共同参与的管理，主要围绕人的生活来实施。物业管理主要围绕业主的居住环境进行，从外部入手，也就是对物业进行管理，对人进行服务。两者目标不尽相同，但都是以人为本，都是为了提高居民的生活质量，促进小区、社区的稳定和发展。 　　 从以上的论述中我们不难发现，传统社管与物管的关系是在特定的条件下，在一定的阶段内是相互促进，相辅相承的，但是由于关系尚未理顺，在社区这个“微型社会”中，物管与社管经常会发生职能混淆与碰撞。原有的社区管理模式属于政府导向型的管理模式，它主要是以各街道、社区居委会为主体，其他社区组织共同参与配合下对社区的公共事务、社会事务等进行管理。由于社区管理与物业管理都是对与城市居民日常生活相关的诸多方面的日常管理，两者之间存在着很多相似之处，如地域重合、硬件共享、宗旨和目标相近、管理的人员相近等，而且在相关的规定中，社区管理组织的某些职责与物业管理公司的服务内容有所交叉，又由于传统体制的惯性和经济利益的驱动，两者经常出现很多磨擦和碰撞。以我市为例，目前实行物业管理的绝大部分社区居委会与物业管理公司之间都存在着各种各样的矛盾，如有的社区居委会想将空置的物业管理用房作为社区活动场所，但物业管理公司不予支持，双方矛盾尖锐，如业主遇到房屋或公共设施毁损求助于物业无法及时得到处理时又会将问题反映到社区居委会，而物业有的时候对于来自居委会的意见不予重视，很多影响居民正常工作和生活的问题得不到及时的解决等等。 　　 　　 二、现代城市社区管理与物业管理的关系 　　 　　 随着现代城市的发展，民主和法治的进步，原有的社区管理与物业管理都发生了很大的变化。现代城市社区物业管理与物业管理都被赋予了新的含义，而二者的