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转型发展期中国住房制度改革回顾和绩效评价 　　摘要：自20世纪80年代以来，我国住房制度改革逐步推进，并取得了很大的成就，房地产业本身及-相关行业都发展迅速。但与此同时，由于过分强调住房的商品化及市场化，住房的创利功能被过分强化，而住房的社会保障功能却被忽视，住房特别是中低阶层居民的住房问题成为当前最大的民生问题。因此，我们要对住房体系进行改革，正视房地产的福利性、保障性、社会性，建立健全适合中国发展的住房保障体系，在此基础上实现房地产业的健康持续发展。 　　关键词：房地产业；城镇住房改革；市场化 　　中图分类号：F293 　　文献标识码：A 　　文章编号：1007―905X(2008)03―0049―03 　　 　　在十七大报告中，“住有所居”与“学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养”并列成为加快推进以改善民生为重点的社会建设的重要目标。房地产问题是我们推进和谐社会建设矛盾的聚焦点，必须从深层次上加以系统研究和化解。 　　 　　一、城镇住房改革的历程与成就 　　 　　改革开放以前，我国实行的是计划经济体制和产品经济模式，房地产业并没有成为独立的产业。改革后，我国实行以市场取向为主的住房制度与土地使用制度、住房建设方式及相应的住房供应体系、住房分配体系和金融服务体系。 　　邓小平同志在1980年《关于建筑业和住宅问题的谈话》中肯定了建筑业在国民经济中的重要作用，并为住宅改革指明了方向。那就是改变计划经济体制下的福利性分房制度，建立政策性和商业性相结合的规范化的住房分配、交易市场和房屋维修市场。在此精神的指导下，我国城镇实行了面向职工的出售公有房及公有住房补贴出售制度。当时由于人们收入水平低及其他因素，出售公有住房进度非常慢，并于1986年停止。 　　1988年4月12日，七届全国人大一次会议通过宪法修正案，将《宪法》第十条第四款“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”修改为“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依照法律的规定转让”。这就为我国实行土地使用权有偿出让或转让提供了法律依据。从而推动了房地产业的迅猛发展。1988年以来房地产开发企业一直稳定增长，1992年、1993年则快速增长。1992年当年房地产开发企业队伍首次突破l万家。在房地产业高速发展的同时，也出现一些问题，局部地区出现了过热现象。如我国海南、广西北海等地出现了房地产泡沫，留下了很多烂尾楼，一方面对房地产业的发展带来危害，另一方面使得金融系统出现了许多呆账、坏账。 　　1994年7月国务院发布《关于深化城镇住房制度改革的决定》，开启了城镇住房制度正式改革之路。该文件提出城镇住房制度改革作为经济体制改革的重要组成部分，目标是要建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制；把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式；建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；同时，建立住房公积金制度，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系。房地产业在这一阶段发展比较稳定。相对于1992年与1993年而言，1994年与1995年房地产业处于回落阶段，1996年、1997年则已经下降到了谷底。这与1997年的亚洲金融危机有一定的关系。 　　1998年7月3日国务院发布《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》，该文件宣布全国城镇从1998年下半年开始停止住房实物分配，全面实行住房分配货币化，同时建立和完善以经济适用住房为主的多层次住房供应体系。该文件在房地产业发展史上具有里程碑的意义。自此以后中国的房地产业进入了发展的黄金时期。 　　 　　(一)房地产业在GDP中所占比重不断上升 　　1990年房地产业的年增加值仅为325.3亿元，到2003年已达到2377.6亿元。自1998年以来，房地产业进入其发展的黄金时期，其增加值在GDP中所占比重逐步增加，如图1所示。 　　 　　 　　(二)房地产开发企业的经营收入及利润快速增长 　　在房地产业拉动经济增长的同时，房地产业的经营总收入即营业利润也以很快的速度发展。 　　 　　(三)房地产业的从业人数不断增加 　　2004年年末，房地产业企业法人单位的就业人员为396.3万人；房地产业个体经营户3.8万户，就业人员9.1万人。具体情况见表2。 　　 　　(四)城镇居民居住条件不断改善 　　在房地产业的发展过程中，居民的居住条件得以改善是房地产业最为直接的贡献。中国人民银行2005年8月15日发布的《2004年中国房地产金融报告》称，2003年