计量经济学和房地产周期研究.docVIP

计量经济学和房地产周期研究 　　一、房地产周期的定义 　　 　　房地产周期波动,是指房地产业的实际发展与其趋势之间的偏差,围绕长期趋势发生的波动。房地产经济的增长和国民经济的增长一样,不是平稳发展,而是波浪式地前进。从长期来看,随着国民经济的发展,房地产经济的发展有一个向上的总体趋势,而从中短期来看,由于自身结构的失衡或外部因素的冲击,房地产的实际增长曲线总会与趋势增长曲线发生偏离,围绕长期趋势上下波动。从经济周期不同阶段的展开过程分析:第一,当宏观经济开始复苏时,政府一般通过扩张性政策从外部刺激经济,同时在房地产价格需求弹性和收入需求弹性等房地产特有的产业扩张传导机制作用下,社会生产资源向带有国民经济基础性和先导性等产业特征的房地产业转移,由此导致并推动房地产业的复苏。第二,在房地产经济开始复苏以后,在宏观经济持续增长的带动下,房地产需求不断上升,同时由于房地产供给的短期刚性及保值增值心理的影响,房地产价格全面上扬;与此同时,随着房地产价格上升,房地产开发商资产快速膨胀,在银行提供大量按揭的情况下,经过投资乘数等作用,房地产经济周期比宏观经济周期更快进入繁荣阶段。第三,当宏观经济步入高涨期后,在政府提高利率、紧缩通货等紧缩性政策冲击下,投资、消费需求开始降低,同时受到房地产投机被抑制、房地产泡沫破灭等房地产业特有的内部收缩机制的影响,使得社会资源率先从过热的房地产领域退出,房地产市场先于宏观经济进入收缩期。第四,当宏观经济进入衰退后,房地产经济出现更为猛烈的下降过程,房地产价格大幅下降,房地产交易量大大降低,商品房空置率明显提高。第五,经过明显的产业紧缩之后,房地产经济进入相对持续时间较长的萧条阶段,直到宏观经济开始缓慢复苏之后才慢慢走出萧条期,重新进入新一轮的经济周期。 　　 　　二、我国房地产周期波动特征 　　 　　我国房地产业发展速度呈现高低交替的周期性波动,我国房地产业发展较快,房地产业的各个指标绝对值均呈上升状态,但指标的增长率呈现出上升、下降相互交替的波动形态,因此,我国的房地产表现为增长率循环。我国住房制度改革是从1998年开始的,而此前的房地产业市场化程度较低,房地产业也不成熟,因此,虽然1998年以后的市场是在1998年以前的基础上发展起来的,但二者的区别较大,整个市场机制也发生了变化,将1998年以前与以后的房地产业放在一起比较其销售变动情况就有些牵强。因此,我们并不打算从较长的时间考察房地产业的周期波动情况。但从长期考虑,1998年取消了福利分房以后,我国积存的住房存量一下子释放出来,再加之人们住房观念的改变,导致近几年住房需求呈井喷增长,房地产业发展较快;在房地产业最初的需求得到满足后,房地产业发展的脚步肯定要放缓,需求走向稳定。因此,高速增长以后,肯定伴随的是房地产业发展的速度走向平稳,这就表现为房地产业发展速度高低交替的周期性波动。 　　 　　三、对影响我国房地产周期波动的因素的分析 　　 　　1.投资因素:我国经济增长具有资源约束型特征,特别是对以投资为主导的中国宏观经济周期波动来说,投资波动对房地产经济波动的影响就更为明显。投资波动对本轮房地产周期的影响主要有以下三个特征: 　　①房地产业投资扩张过快。引起房地产投资扩张过快的主要原因如下:首先,从需求方面来看,随着城市化进程的加快,城镇人口快速增长,城镇居民收入水平显著增长,生活水平不断提高,必然导致对住房的消费需求迅速增加。另外,少数地方政府在所谓经营城市的理念指导下,盲目大拆大建,带来了大量的被动性住房需求。其次,银行信贷极度扩张。银行对房地产投资资金有着无限供给的倾向,为投资者和投机者提供了条件,从而形成了一种多元化的房地产投资冲动。再次,投机需求的推动。 　　②房地产有效需求严重不足。反映有效需求的指标是租售比,国际警戒线是1∶200,2006年我国部分城市二手房均出现大幅上涨,而房屋租赁市场的价格相对平稳,北京、上海等城市租售比已达到1∶270～1∶400之间。房地产有效需求不足的原因是多方面的,首先,房价收入比不合理。据世界银行测算,一个地区的房价与收入比在3-6倍之间时,房屋需求者才能在不降低正常生活质量的前提下购买住房。而我国一些城市的房价比高达10-20倍以上,广大居民无能力购买住房。其次,房地产市场投资结构不合理。 　　③房地产投资在时间上的集中性和投资产品的同质性。房地产使用功能类别相同,配套环境也在同一水平上。同时,对房屋的质量和配套设施重视不够,这种“齐步走”的投资行为加大了房地产周期波动的幅度。 　　2.货币供给因素:我国金融市场不发达,市场机制不成熟,间接融资比例很高,房地产投资在相当大的程度上需要银行信贷资金支持。 　　3.消费因素:消费因素主要影响需求,消费波动对房地产周期的