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个人房贷风险防范的研究 　　【摘要】近年来，随着中国城市化进程的加快，城市住房消费需求迅速增加，个人住房贷款业务也获得了迅速发展，个人住房贷款业务在各银行所有业务中占的比重也快速上涨。由于法制不全，监管不力，各种配套设施没有跟上，在房贷业务上涨的同时，也伴随着各种房贷风险。今年，央行进行了3次基准利率提升，在这种持续从紧的政策调控之下，房地产市场所受的影响非常明显，全国房价呈下跌态势。在这种情况下，及时发掘这些隐藏的风险并有效地进行预防显得非常重要。 　　【关键词】个人房贷 风险 防范 　　 　　一、个人房贷的概念及特点 　　个人住房贷款俗称“按揭”，按揭自20世纪90年代末首先在我国沿海经济发达地区发展起来，进而向内地推进，逐步变成了我国房地产业融资的一条重要渠道。个人住房贷款是指商业银行向在中国大陆境内城镇购买、建造、大修各类型房屋的自然人发放的贷款。贷款对象为具有完全民事行为能力的中国公民、在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人、在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。 　　个人住房贷款具有期限长、零售性、分期付款和贷款用途专一四个特征。期限长是指贷款的时间跨度大，最长期限可达30年，这就使得贷款不便监管，贷款质量得不到保证，隐含了很多不可确定的风险。零售性是指借款人多为自然人，数目多，单笔金额小，贷款去向分散，这也加大了贷款监管的难度，增加了监管的成本。分期付款是指贷款人很难一次性还清贷款款，由借款人按月或按周等方式分期归还银行本息。贷款用途专一是指贷款只能用于支付所购买住房的房款。由于个人住房贷款的上述特点，给贷款审批和监管增加了难度，贷款不可避免的具有风险，但这些风险可以通过分析并采取相应的措施来降低，进行个人住房风险防范的研究显得十分重要。银行是经营风险的机构，研究个人信贷风险防范，能提高银行信贷风险的掌控力，提高信贷资产的质量，降低坏账率，也能够给客户提供更加优质的服务，提高银行的竞争力。 　　二、个人房贷风险的概念及特点 　　信贷风险是指银行在业务经营管理过程中，由于各种事先无法预料的不确定因素影响，使银行信贷资金的实际收益与预期收益发生背离，从而使银行有蒙受损失的可能性。 　　个人房贷风险是指由借款人还款能力降低，房贷项目不能按期完成，银行利率升高等不确定因素导致银行预期收益降低的可能性。个人房贷风险具有滞后性、隐蔽性、多样性、分散性和政策性等特点。滞后性是指由于住房贷款的长期性，个人房贷风险可能在很长的一段时间内缓慢积聚，从风险的开始产生到最后爆发出来中间要经历很长的发展过程。我国的住房贷款业务发展较晚，目前大多数的贷款业务还未到期，而国际公认的个人住房贷款风险一般是贷款后3至8年才逐渐显现，所以目前的风险还不太明晰。隐蔽性是指房贷风险的发展过程一般是一个缓慢的过程，在爆发之前一般被各种平静的假象所屏蔽，银行很难直接发现，风险具有隐蔽性。 　　三、个人房贷风险的成因及种类 　　根据《巴塞尔新资本协议》，我国商业银行面临的风险主要分为信用风险、市场风险和操作风险。在此参考之下，结合我国商业银行个人房贷风险的滞后性、隐蔽性、多样性、分散性和政策性等特点，目前我国个人住房抵押贷款风险主要有：一是借款人方面的风险，二是开发商方面的风险，三是银行方面的风险，四是政策性风险。 　　（一）借款人方面的风险 　　在我国由于个人房贷市场发展的时间比较短，与之相配套的信用体制建设还不成熟，尤其是个人信用评估体系还没有完全建立起来，各种信贷违约的惩处措施不够完善，对违约后果的严重性的宣传还不到位，个人信用风险在我国现在比较严重。由于近年个人房贷规模的扩大，以及今年房贷利率的多次提升，房贷政策的不断收紧，全国主要城市房价呈下跌趋势，来自借款人方面的住房贷款的违约问题也呈增多趋势。 　　来自借款人方面的风险简称借款人风险，借款人风险是指个人借贷银行（包括住房资金管理机构）的钱用于住房消费，未按期还款产生的风险。借款人风险产生的原因有两种：主观原因和客观原因。 　　1.借款人因主观原因产生的风险 　　借款人因主观原因造成的风险是指借款人本身具有还款能力，但其通过各种手段（如有意赖账、诈骗、假借款、恶意不还钱）不如期归还银行本息所造成的风险。一些人通过不正当手段来获取银行的贷款，贷款到手后不予或拖延偿还本息，这是恶意违约风险。由于在借贷过程中借款人可能故意制造虚假信息，骗取银行贷款，也会导致银行在住房抵押贷款发放之后无法收回本息。还有就是理性违约。当作为还贷抵押物的住房价格下降到小于贷款人所需还款的本息的时候，贷款人就可能违约断供，商业银行贷款风险就体现出来了。如2007年爆发的美国 　　次贷危机中相当一部分房贷违约就属于这种类型。由于中国个人房贷主要实行变动利率政策，当银