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中国二三线城市商业地产发展问题的探讨 　　内容摘要：本文在分析当前的经济环境和发展潜力基础上，通过研究商业地产发展现状、商业地产的发展潜力，得出二三线城市商业地产发展应注重可持续发展和社会效益的论断。最后对二三线城市的商业地产项目提出规划和建议，促进其商业地产项目的可持续发展。 　　关键词：商业地产 二三线城市 可持续发展 社会效益 　　 　　二三线城市商业地产发展经济环境研究 　　（一）世界经济环境低迷的机遇 　　经过经济危机的洗礼，当前世界经济不平衡复苏。主要发达经济体增长缓慢，失业率居高不下，市场缺乏信心，短期内仍然需要宽松财政货币政策的支撑。发达经济体复苏步调不一，从而使得国际投资资金转向发展势头强劲的中国。 　　（二）我国经济环境强势运行 　　在目前的经济大背景下，我国经济的运行却非常强势，仍处于重要战略机遇期。工业化、城镇化快速发展，内需潜力巨大，资金供给充裕，金融体系稳健。我国基础产业和基础设施得到明显加强，对经济、社会发展的支撑能力大大提高。国民经济的不断增长不仅有能力保证，更有需求支撑。我国基础设施、居民生活水平虽然都有了显著改善，但人均水平较低，因此投资和消费都蕴藏着巨大的需求潜力。从投资需求看，交通、住房等仍需要大量投资，从消费需求看，居民在耐用消费品和服务消费方面仍有较大潜力。政府宏观调控能力明显增强，应对经济发展中的矛盾和问题的及时性、有效性大大提高。 　　从商业地产发展角度来讲，商业地产的发展还处在一个刚刚开始的阶段，城市化进程和商业地产的两者关系还不矛盾，与宏观调控还是有机的互补和提升。自2001年以来，相对于房地产投资的较高回报率，以及国内投资产品的匮乏，商业地产的发展出现了短期内迅速膨胀的现象。2008年开始受宏观调控的影响，我国商业地产供应出现了明显的增幅回落现象， 2010年我国商业地产又呈爆发式增长达到历史新高。2011年随着新“国八条”和二三线城市住房限购令的出台及通胀压力越来越大的预期，商业地产的价值将再次提升。在一线城市商业地产趋于饱和的背景下，未来商业地产开发将呈现普遍向二三线城市蔓延的趋势。 　　（三）国家政策下的发展机遇 　　在目前的宏观经济背景特别是住宅市场受到空前调控的形势之下，房地产在整个经济贡献中所占的比重在逐渐减弱。由此给二三线城市商业地产发展所带来的机遇主要表现在以下两个方面： 　　1.一线城市的投资困难。在投机大于需求的一线城市，过高的房价、地价已经引起了政府的主要关注。近来政府陆续出台的房地产市场调控措施，已经向市场投出明确的信号――严格控制一线城市房价过快上涨。而房地产市场作为投资者主要的投资对象，政府的措施使得一些一线城市房地产投资者不得不把眼光转向调控措施相对较弱的二三线城市。 　　2.二三线城市住宅受到调控。由于一线城市房地产市场受到政府的严格调控，二三线城市的房地产市场呈迅速增长态势。新一轮“限购令”的出台，指出要控制二三线城市房价的过快上涨，势必将对二三线城市造成直接的冲击。随着需求下降，以及未来6至12个月开发商及政府住房供应的增加，将促使开发商降低售房价格，以确保销售和获得流动资金。一旦库存和新增上市产品消化困难，开发商在融资困难的情况下，将不得不选择降价来保持资金链畅通。在这种情况下，许多开发商纷纷将眼光投向二三线城市的商业地产市场。其商业地产价格和成交量都存在较大的提升空间，它的可实现价值重估程度将远高于住宅地产。 　　商业地产发展潜力分析 　　（一） 购买力潜力分析 　　从国家整体经济发展方面看：三大产业的发展是反映经济发展水平的重要指标之一。初步核算，2010年国内生产总值397983亿元，比上年增长10.3%。其中，第一产业增加值40497亿元，增长4.3%；第二产业增加值186481亿元，增长12.2%；第三产业增加值171005亿元，增长9.5%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.2%，第二产业增加值比重为46.8%，第三产业增加值比重为43.0%。由此可见，第三产业占国内生产总值的比重不断增加，发展势头强劲，而第三产业的发展正是商业地产的发展动力。 　　从居民消费方面看：消费者数量与购买力成正比，与零售空间的需求成正比，即：购买力水平=收入水平×消费者的数量。如果是以家庭为单位的消费，家庭收入和户数就成为决定购买力的变量，如果是以个人为单位的消费，人均收入与人口就决定了购买力。随着购买力的增长，对零售商品和服务的需求也增长，结果对商铺物业的需求也会增加。 　　2011年上半年，正略钧策发布了《2011年中国薪酬白皮书》。调研报告显示，2010年全国企业人均薪酬增长率达到12.34%，创10年来新高，预计2011年的薪酬增长率将达到12.66%。全国非一线城市的人均薪酬增长率高于一线城