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中国养老地产的现状及前景的研究 　　摘 要：我国目前不仅老龄化人口多，而且发展速度快，已居全球首位，并且快速步入“少生、少死、高寿”的老龄化社会。“养儿防老”的旧有观念在逐步发展转变，房地产界针对“养老尊老”的老年建筑设计、环境营造以及为老人提供医疗等专门配套服务的开发建设，正成为一种新的发展趋势。基于这一机遇，不仅要打造一个老年人居住的舒适空间，更希望能创造一个全新的养老 ，创建一个解决老龄化问题的新型养老健康社区。 　　关键词：老年人；养老地产 　　瞄准这一机遇，眼下各大地产企业、保险业等纷纷试水养老地产，计划开发养老社区、老年公寓等产品，处于一个开发的热潮期。那么究竟什么是养老地产？提供给什么样的家庭结构客户群体？客户的核心诉求是什么？ 　　养老地产是以老年人为目标客户群体，并进行针对性设计、配套和服务的房地产开发；是适宜老年人居住、符合老年人心理及生理特点并能够满足老年人社会活动需求，为老年人的健康提供良好基础设施保障的老年住宅产品。 　　现今的老年人中空?z老人占了半数，且三分之二以上老人需要医药辅助，无论是健康自理型，还是半护理或少量全护理的老年人，其生理功能都在逐渐退化，对舒适感、安全感、归属感、邻里感等生理及心理的需求十分明显，在常见的住宅环境中满足其需求均存在一定障碍，因此，具备完善医疗配套服务、各类娱乐活动中心以及符合老年建筑设计标准的养老区是老年人所期待的 　　一、 综合考量国内外养老模式以及养老社区 　　（1）国外养老地产发展现状 　　欧美国家受其经济实力的支撑等诸多因素影响，从最初的社会机构养老发展到家庭社区养老，在社会保障体系中，老年人有独立的经济能力，在福利设施、服务及居住环境等方面，也有不同层级类别的设计。专业化的老年服务人员在为老年人提供及时服务的同时，也使得子女从原有的家庭劳动中解脱出来；同时，将养老社区与度假休闲区相结合，形成全新的家庭养老社区，弥补家庭养老功能中的不足，又可以给老年人提供居住休闲、观光旅游、沟通交流的场所和氛围。 　　亚洲国家中，日本、新加坡等也逐步跨入老龄人国家之列，在吸取欧美养老模式特点的基础上，延续了东方传统家庭观念，以家庭同住或邻近居住为主，如“两代居”集合住宅和“多代同堂组屋”等 　　（2） 国内养老地产的发展现状 　　我国养老模式与西方国家大不相同，属于未养老+空巢养老的现状，国内老年人的居住主要以自行建房居住、购房居住、租房居住三类为主。按照建设经营主体来划分现有养老地产的开发模式可以分为：政府福利型（政府出资建设的社会保障利型养老院）、政府+开发商（盈利型养老院和老年公寓）和开发商盈利型（老年公寓和养老社区）。 　　另外还出现了一些新兴的养老模式，如“社区+医院+地产”模式，会员制养老俱乐部、以房养老、异地养老、度假基地连锁、分时度假式养老、连锁养老超市等形式。 　　目前现有的老年公寓多具有福利性事业、市场化经营的特点，基本属于商业范畴，仅为具有中高经济实力的老年客户提供个性居住条件和人性化服务。由于养老地产其自身的特殊性，建设投资额巨大、资金回收期长、赢利风险大、所以当下只有实力雄厚的开发商在部分发达城市进行养老地产的开发建设。 　　二、 二两差距及形成原因 　　比较国内外养老地产模式后不难看出，欧美及亚洲发达国家主要是政府扶持+发展商盈利型，无论是独立式、集合式还是护理型的养老产品，设施都相对完善，形成福利制社区或租赁式公寓。而中国的养老设施在传统上是民政机构社会福利的一部分，最初以社会救济为主，虽然近年来在逐步走向社会化，但还是以非盈利性作为社会福利存在，因此，养老设施在现阶段的发展有限且缓慢。 　　究其原因，很大一部分因素是因为社会保障体系不完善，缺乏足够资金发展老龄事业，养老产业未形成“产业化、社会化、专业化”。没有真正针对老年人生活消费习惯、心理特点等方面深入研究，服务人员的素质也强差人意，社区管理、医疗配套、设施建设需待完善等因素也阻碍了养老地产的快速发展。 　　三、 养老产品的精细设计及需求 　　产品设计的需求及特点 　　落实在具体的产品诉求上，有几个核心问题是我们必须提前理清的；①养老产品提供的是一种老年健康的生活模式，那么开发商究竟是在卖什么？②养老产品的准入条件，是对开发商提出的一种新要求。③随着目标客户群的逐步扩大，市场接受程度的提高，在对养老地产产品需求定位上也随之变化。 　　就我国现有养老社区的供应情况来看，建筑规模平均为1.8万平米左右，产品类型以双人标准间为主要供应户型；其次是单人标准间。据调查，在敬老院中，每位老人人均居住面积15平米，一般公寓中，可达到30平米。事实上，考虑到老人的实际需求及养老产品品质的提升，养老社区中，面积区间主力为50～90平米是比较舒适的，即两室两厅一卫。