天启开启淮南民生淮河新城项目营销提报方案.pptx

序这是一块充满活力的土地这里将是淮南人气最旺的核心城市区域在淮南迅速发展的时代，充满了机遇、挑战 140万平米的淮南新城，就立足于这里 百万方淮南第一大盘在历经了两年销售周期的今天摆在我们面前我们的第一感觉是欣喜我们的第二感觉是谨慎面对这块稀有的宝地，和如此丰富的产品线如何占位高度、冲出市场、赢得品牌、高利润实现…….不妨，换一种眼光重新审视这是一个变化的时代不去颠覆，就被颠覆汇报纲领营销整合思考营销核心策略销售核心策略营销执行展开营销整合思考时局格局群局营销整合思考时局土地市场土地出让向南，09年4幅土地均来自山南区 2009年，淮南市土地市场共有四幅商品房地块成交，都是位于山南新区的地块，值得 注意的是淮南康博置业有限公司拍下的第四宗土地，每亩已达138万元，折合楼面地价1036元/平米，这表明了淮南的投资环境和山南新区的土地的升值潜力已经越来越被认可。2007年2008年2009年土地宗数1694面积（亩）7409461308.3金额（亿）4.55.59.16营销整合思考时局房地产市场供销走势供销两旺，供需平衡度比较高 2009年，淮南市住宅市场，顺应安徽乃至全国的总体走势，销售行情较为火爆，2009年1-12月住宅商品房总供应量达160万方，商品房累计销售155.5万方，供需基本保持平衡，两项指标均远远超过08年全年的数值。 2010年预计全年新开工面积为410万方，竣工面积在200万平米以上，未来全市商业品房供应面积将出现井喷式增加，竞争环境加剧。营销整合思考时局房地产市场供销走势价格稳中有升，幅度约为16% 在安徽住宅价格一路快速上涨的大环境下，09年淮南商品房成交均价稳中有升，全市12月均价为3238元/平，较去年1月仅增长15.8%。价格平稳营销整合思考时局消费者研究抽样调查结论——1、板块认同度分析消费者对田家庵区（本区域）以及山南板块高度认同，几乎所有被访者（98%）表示条 件允许的话会考虑在该区购买住宅。消费者对本区域楼盘品质期望普遍较高。消费者普遍认为本区域是淮南绝无仅有的核心城区，而山南板块则是政府着力打造得新城，两个板块未来增值空间潜力巨大。2、价格需求承受度分析在计划购买公寓的群体中，公寓的主力承受价位为30万以上，比例达到86%；其中希望公寓价位在30-35万之间的占48%，35万-40万之间的占38%。另外，少数消费者更加看本区域地段价值的稀缺性，对于价格敏感性低。 营销整合思考时局消费者研究抽样调查结论——3、房型面积偏好分析市场研究结果显示，在计划购买公寓的群体中，90%的需求面积在40-120平方以内，在计划购买公寓的消费者中，72%选择了这一面积。公寓消费者在户型设计上普遍要求更加精致、舒适度更高空间设计，卫生间的需求主要以1卫为主，占到67％以上。 4、置业目的分析消费者别墅需求目前以投资置业和改善性需求为主，60%以上消费者购买物业均带有投资意图。显示淮南房地产市场因自身发展稳健，受宏观经济衰退影响较小，投资需求仍然较旺盛。营销整合思考时局主城区楼盘及分布价格营销整合思考时局竞争项目概述周边未来竞争项目分布营销整合思考时局山南新城概述山南新城的建设步伐加快，将陆续推出3000亩商住用地，年开发规模将达到150万平米营销整合思考时局山南新城概述山南新城主要竞争项目简析周边竞争项目未来供应量较大，产品供应呈现物业多元化营销整合思考时局山南新城概述山南新城主要竞争项目未来上市研判20102009201120123季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度金地·滟澜山，预计上市时间2010.7，总建24万广弘城，预计上市时间2010.12，总建43.8万山南印象，预计上市时间2010.5，总建21.4万联华金水城，预计2010年下半年，总建208万2010年始，政府加大对山南新城的投资开发力度，预计山南板块房地产年开发规模将达到150万㎡主要竞争在2010年下半年爆发营销整合思考时局主城区典型个案分析品牌——金地国际城楼盘地址淮南市田家庵区朝阳东路设计单位美国北半秋景观设计顾问有限公司开发商淮南万洋置业有限公司物业管理单位深圳鹏基物业总占地面积(㎡)292681.3总规划建筑面积(㎡)620000容积率1.4绿化率37-44%物业类型洋房、别墅、高层公寓销售价格（元/㎡）4000（整体）营销整合思考时局主城区典型个案分析产品——上品印象楼盘地址:田家庵区国庆路设计单位开发商华辰置业物业管理单位东安物管总占地面积(㎡)8.6万总规划建筑面积(㎡)14万容积率1.61绿化率38%物业类型多层、花园洋房、高层销售价格（元/㎡）3800营销整合思考时局主城区典型个案分析产品——上品印象上品印象销售情况：目前在售：洋房：1F价格：4600元/平米（报价）、均