天启开启慈溪伊顿庄园项目市场与营销提报（第一阶段）.pptx

第一部分 市场分析与产品定位及建议地产项目的价值取决于三个层面：城市发展与区域变革带来的板块价值；项目自身产品力催生出的原始价值；项目优势元素组合凝聚的意向价值；营销策略过程中市场先行，分析项目三大价值表现，以市场为依据保证项目营销策略“落地化”…………项目市场调研城市规划与发展研究慈溪住宅市场调研竞争项目调研项目整体定位当前方案分析项目概念定位目标客户市场定位项目产品优化建议项目市场调研房地产运营，是建立在城市发展基础上，对区域与板块升值价值的攫取；任何以当前市场表象作为定位和规划依据的行为都是短视与不全面的……——天启开启预见力是关键基于发展预判的动态城市占位而非基于市场竞争的静态基准定位城市规划与发展研究[一桥一轨，改变慈溪格局]跨海大桥的通车以及未来城市高铁的导入，将颠覆慈溪城市板块价值现状跨海大桥联通杭州湾两岸：杭州湾跨海大桥的建成使慈溪与上海之间的车程缩短为2小时，使慈溪成为了一个杭州湾沿岸的强势地区，极大地便利了杭州湾两岸的经贸往来、物流运输高铁进入余慈片区：新设的杭甬高铁余慈站位于凤山街道境内，新建北路以东，余慈公路以南，城东路以西，规划中的纬一路以北交通状况的改善是刺激区域发展的直观动力——随着杭州湾跨海大桥以及杭甬高铁进入余慈板块，交通动线周边区域城市价值及地产价值均面临提升。城市规划与发展研究[城市向东，经济向北，居住向西]调整城市架构，一体两翼城市框架① “8350”计划与““12580”计划建设以观海卫为主体的宁波东部卫星城；建设以龙山镇为主体的慈东片区现代化新城；②“跨海大桥”与城市北拓以跨海大桥为契机，城市积极北拓，构建北部产业基地；规划余慈新城居住中心，打造余慈片区都市新结构；余姚以慈溪中心城为基础，向东发展观海卫宁波卫星城，向西打造余慈新城两个城市副中心城西未来价值：慈溪城市副中心、余慈新城板块、交通枢纽左近、城西宜居板块城市规划与发展研究城市发展方向决定地产价值高低当前，受到慈溪“城市东进”的影响，慈溪以西价值被严重低估未来余姚北上，构建“余慈新城”，将成为慈溪西部片区地产价值质变的原始动力慈溪住宅市场调研[整体市场分析]经过09年房地产市场的一波行情，慈溪量价齐升。目前普通公寓的主力价格在1.1-1.3万元/平米，中高端公寓的价格在1.5-1.7万元/平米。高端公寓的价格在2万元/平米以上。　代表楼盘　主力价格备注普通公寓金水湾等1.1-1.3万元-中高端公寓中央公园主力1.5-1.7万元/平米靠河景观楼幢均价2万元/平米高端公寓慈园主力2.5万元（含4000平米装修）尾房2.6万元/平米别墅杭湾名苑千万级-08年4月开始住宅市场月度量价走势阶段2：量价齐升阶段1：量涨价稳慈溪住宅市场调研[三大居住板块的价值研究]中心价值稳固，城北价值崛起，城西价值遗忘中央公园太屺2#-A地块5#地块金水湾维科太屺1#地块长江置业地块片区特征在售项目未来趋势老城区配套齐全，居住氛围浓厚，以小规模楼盘为主慈园2.6万元（含4000装修）未来动力来之于旧城改造。城西配套不全，整体环境较差，工业和农民居住点错落分布，板块整体形象较差。梵石花园（1.2万元/平米）非城市重点发展区域城北城市发展重心，交通便捷，未来文化商务区的形成带动的商业、居住、办公，形成城北重心。当前周边中高端项目开发热潮，别墅区氛围逐步形成。中央公园（1.7万元/平米）城北中心，衔接城区与杭州湾新区。浙大网新金色港湾柏顿公馆梵石花园大观万翔美域恒元悦府宁兴御翠园绿城慈园文鼎星苑壹公馆碧海星辰和润公寓玫瑰园提香公寓杭湾名苑枫华富地银桂苑恒元新境已售未售慈溪住宅市场调研[城西价值研究]城西成为慈溪房地产价格洼地原因辨析①城市发展重心东移受到跨海大桥影响，慈溪着重发展北部新区——杭州湾新城，加上慈溪市政府落户城市东部，造成城西缺乏城市级别核心引擎支撑。②区域城市界面较差城西宗汉街道下辖漾山村等自然村落，城市界面老旧，现代感较差，影响城西区位价值提升。③交通状况一般慈溪中心区直达城西主要依靠三条交通干道，其中，329国道全长392米，连接杭州至普陀，交通较为拥挤；北二环西路与庙山路城西段路况较差且沿路两侧工厂导致载重车辆较多，影响通行。宗汉大道本案北二环西路329国道城市发展重心东移，城西发展缓慢，交通动线落后决定了城西成为慈溪房地产价值低洼地慈溪住宅市场调研慈溪房地产市场发展整体稳中有升，其中城西发展速度落后于城东，城北；针对本案所处城西区位，市场层面建议——寻找城西未来板块价值提升引擎为基础，创造自身产品优势竞争力为条件；追赶主城区价格标准，打造城西价值标杆竞争对手市场调研[在售项目市场表现]尽管受上半年新政的影响，但目前在售项目整体表现较好。尤其是慈园开盘当日表现（推出部分当日消化80%）。项目名称物业类型总建(万方)面积段 (平方米)开盘时