天启开启南京大发凯鸿花苑整合策略汇报.pptx

[第一章]了解本案 天天文档在线—文档天天新！《2010房地产营销策划大全》，QQ：744421982[第一节]项目情况100米1100米长江小桃园本案[第一节]项目情况 —— 区位下关滨江定位：第一，展现古都风貌与现代文明相结合的“南京外滩”第二，商贸与旅游业繁荣，服务业高度发达第三，长江文化的都会，明文化、民国文化、革命文化的集聚展示区本案区位1、南京主城西北角，城北板块下关区内。2、热河南路、姜家圩地块。距白云亭批发市场约1000米。距鼓楼5公里。3、地块距滨江约1100米，距小桃园约100米。[第一节]项目情况 —— 立地条件本案立地条件1、项目已经部分开工。2、南北向为80年代末的公寓楼，新旧混居。[第一节]项目情况 —— 周边配套交通上，公交向北可到达桥北客运站；向西可到达区域为中央门汽车站；南京火车站、白马公园。向南可到达新街口、河西莫愁湖、龙江及奥体；向东终点一般为南京西站及中山码头。出行非常便捷项目所属热河南路街道，地域面积5平方米公里，23760户、6.47万人。包含有南京“菜篮子”“果盘子”白云亭和农贸中心两个“国家级”果蔬批发市场。辖内有企事业单位600余家。本案周边配套1、交通便利。2、中低端生活配套设施完善。3、周边企业引擎一般。[第一节]项目情况 —— 指标技术经济指标1、面积：》住宅建筑面积：30194平米》公共建筑面积：5202平米2、容积率：1.2993、建筑：》2栋11F小高层》3栋6F多层》2栋2~3F商业街4、户型面积配比》小于90平米：27.5%5、总户数：246户6、其他：》机动车位：325个本案指标1、低容积率 —— 1.2992、小规模—— 3万平米3、3栋多层 ——稀缺型物业4、成本高 —— 楼面成本6500元/平米[第一节]项目情况 —— 规划立面效果景观效果本案规划1、规划特色 —— 人车分流/错列布局/十字型景观主轴/室外泳池/商业配套2、延街商业街 —— 动静分离3、主景观 —— 水景 + 室外泳池4、建筑立面 —— （多种材质）时尚稳重型2房2厅1卫3房2厅1卫3房2厅2卫4房2厅2卫D1CAACC2BBBBC2ED1CACAC2AAAAAAC2CDDBB[第一节]项目情况 —— 产品线31425本案产品线1、舒适型产品 —— 120平米以上占64%2、—— 均为带电梯产品[第一节]项目情况 —— 住宅户型2房2厅1卫3房2厅1卫3房2厅2卫4房2厅2卫本案住宅户型1、90平米—— 入户花园/北厅/餐厅干扰2、90平米以上 —— 入户花园/功能全/面宽[第二节]项目研判[第二节]项目研判 —— 综述本案区位1、南京主城西北角，城北板块下关区内。2、热河南路、姜家圩地块。距白云亭批发市场约1000米。距鼓楼约5公里。3、地块距滨江约1100米，距小桃园约100米。本案指标1、低容积率 —— 1.2992、小规模—— 3万平米3、3栋多层 ——稀缺型物业4、成本高 —— 楼面成本6500元/平米本案立地条件1、项目已经部分开工。2、南北向为80年代末的公寓楼，新旧混居。本案规划1、规划特色 —— 人车分流/错列布局/十字型景观主轴/室外泳池/商业配套2、延街商业街 —— 动静分离3、主景观 —— 水景 + 室外泳池4、建筑立面 —— （多种材质）时尚稳重型本案周边配套1、交通便利。2、中低端生活配套设施完善。3、周边企业引擎一般。本案产品线1、舒适型产品 —— 120平米以上占64%2、—— 均为带电梯产品本案住宅户型1、90平米—— 入户花园/北厅/餐厅干扰2、90平米以上 —— 入户花园/功能全/面宽[第二节]项目研判 —— SWOT[第二节]项目研判 —— 开启观点课题1、奠定主城和小桃园属性2、强化项目区位及产品优势课题1、寻找项目高端品质的突破2、有效利用区域人群的地缘需求充分挖掘项目价值建立项目高端品质[第二节]项目研判 —— 开启观点课题1、项目同市场的竞合关系2、商业及住宅的有效联动课题1、增强项目产品竞争力2、有效把握项目运做时机项目同市场的竞合关系增强项目产品竞争力[第二章]了解市场[第一节]政策影响[第一节]政策影响 —— 国际经济[国际金融]受到次贷危机影响，全球金融机构面临破产风险[第一节]政策影响 —— 国际经济[全球金融]受到次贷危机影响，全球股市遭受重挫；世界经济增长放缓，通胀风险2007年全年CPI涨幅为4.8%2008年上半年CPI涨幅为7.9%2008年上半年GDP涨幅为10.4%2007年全年GDP涨幅为11.4%[第一节]政策影响 —— 国内经济高通胀：CPI持续高企压缩利润空间保增长：经济增长放缓“低通胀、高增长、高利润”的时代在2007年底宣告结束，未来将呈现“高通胀、保增长、适度利润”的特征经济下滑风险加大[