天启开启宁波泰丰项目前期提报.pptxVIP

2.3万平米公寓，0.5万平米酒店，3.2万平米商业商业体量最大，影响也最大，收益也最大项目的突破点在商业宁波正处于商业开发建设高峰期，远有世纪东方、中信泰富广场等，近有万达广场、联盛广场等，大中型商业、特色商业百花争艳商业模式界定避免竞争，差异化经营宁波是个商业城市，是一个港口外贸型城市，外贸物流几乎是宁波经济的全部，宁波的外贸类客源群巨大，他们最需要什么？商业引擎植入吸引外贸类客群的引擎90/70限制、办公变脸，单身公寓竞争白热化，商业聚集人气客流带动单身公寓，但是单身公寓如何反哺商业？单身公寓定位特色定位反哺商业壹市场定位关键词：差异化经营宁波商业格局一个市级核心商圈（副市级核心商圈：由万达广场和联盛广场为引擎的鄞州新城区，未来宁波行政中心东部新城）多个区域商业节点多个专业市场低层次社区商铺少量特色商业核心商圈商业节点专业市场社区商铺特色商业 三江口核心商圈是唯一的市一级商业中心，2002年天一广场兴建之后，商圈的极化效应进一步加强； 目前三江口商业中心集中了宁波市主要的中高档商业物业，如百货业态的银泰百货、国际购物中心、新世界百货、华联商厦等；连锁家电宁波旗舰店，如国美、苏宁、永乐等； 目前该区域以天一广场为中心形成相应业态组合，日新街一侧依托天一广场的东侧乐购、银泰等大型业态形成银泰百货、宁波二百等百货业态；开明街依托天一西侧的品牌服饰区形成服饰美容特色街；中山东路北侧长发商厦、新世界百货、华联商厦等的与天一的百货和大型连锁家电业态形成呼应； 该区域商铺租金主要在12-20元/平方米/天之间，大型商铺在2－4元/平方米/天。新世界百货华联商厦长发商厦新世界天一广场宁波二百银泰百货核心商圈商业节点专业市场社区商铺特色商业 乐购边上水晶街部分租金这两年有很大提升，目前1F：15－20元/平方米/天，2F的价格为1F的1/2到1/3；目前一楼全部租满了，二楼租了70％左右，三楼租了50％左右。2002年投入使用，2007年租金收入2.32亿元，2008年预计2.6-2.8亿元，广场现在市价60余亿元，投资回报率才3-4%.天一广场绝大部分为中档消费，主要承担城市生活机能，为广大市民服务。核心商圈商业节点专业市场社区商铺特色商业东部新城鄞州新城以家乐福、天伦广场等为主形成的商业节点围绕波特曼酒店而形成的商业节点东部新城东部新城现属于建设初期，东部新城核心商业现尚无具体规划，现在唯一有动作的是好阳光的七里垫项目。好阳光项目以新世界百货等商场为主形成的商业节点以欧尚等为主形成的商业节点商业街轴：天一广场 欧尚、家乐福 好阳光 东部新城核心商圈商业节点专业市场社区商铺特色商业核心商圈商业节点专业市场社区商铺特色商业万达广场：发展中期联盛广场：建设初期核心商圈商业节点专业市场社区商铺特色商业市级/副市级核心商圈以若干百货商场为核心，环绕着星罗棋布的中小型商店，位于城市的心脏地带。 城市中心 体量大 商品全放弃不论是地段、体量和周边延伸商业配套，项目都不具备成为商业中心，但可以成为市级或副市级商业中心的共生部分。核心商圈商业节点专业市场社区商铺特色商业欧尚超市商圈家乐福商圈环城西路商圈百丈路欧尚商圈核心商圈商业节点专业市场社区商铺特色商业 环城西路商圈－－位于环城西路和柳汀街交界处，以好又多、农工商等大卖场结合沿街街铺，形成居住区域商业中心，由于周边居住区在宁波属于中等偏低档次，整体商业层次较为低级，经营情况业较为一般。 翠柏路欧尚商圈－－主要依托周边居民区和宁波工程技术学院，围绕欧尚超市分布外贸服饰、餐饮、文具、打印等业态。区域商业经营状况良好，欧尚超市租金在10-15元，周边商铺租金在3-6元之间 江东家乐福商圈－－江东家乐福商圈主要由家乐福、天伦广场和周边社区商铺构成。天伦广场主要采用店中店形式，只租不售，主要业态以服饰、数码、家居为主，开业半年，一层底铺每平方米日租金达到4－6元；目前人气不足，经营状况不佳，服饰店的转租率达到25%左右。 百丈路欧尚商圈－－位于百丈路和沧海东路，主要客群依托周边居民，且相当部分为外来人口，超市目前属于新开业，经营状况一般。周边社区商铺租金在1元左右。核心商圈商业节点专业市场社区商铺特色商业区域商业中心分布于城市某个区域中心地点的商业街区，拥有三五十家商店，以一个大型商场超市为核心。大中型超市，生活配套商业放弃项目斜对角有麦德龙超市，十五钟交通圈内有沃尔玛超市，项目没有大板建筑无法引进大中型商场超市。核心商圈商业节点专业市场社区商铺特色商业宁波轻纺城是目前宁波市最大的综合性市场，占地10万平方米，经营面积7万多平方米。轻纺城目前已形成服装、窗帘、灯具、家私、板材、五金、副食、鞋类、百货、家电等12个专业交易区和床上用品、玩具、通迅器材、针织内