天启开启潍坊项目竞标方案市场篇.pptxVIP

总纲一、市场篇二、区域篇三、土地篇一、市场篇1、潍坊市场概况2、宏观经济分析3、房产环境剖析一、市场篇1、潍坊市场概况2、宏观经济分析3、房产环境剖析PART 1 潍坊市场概况/城市占位 潍坊市位于山东半岛中部，南北长188 公里，东西宽164公里，总面积15859平方公里，其中市区面积1472平方公里。市域地势南高北低，南部是山区丘陵，中部为平原，北部是沿海滩涂。距济南183公里，距北京410公里。南依沂山，北濒渤海。潍坊扼山东内陆腹地通往半岛地区的咽喉PART 1 潍坊市场概况/城市规划“一圈”“两翼”“三带”的发展新布局“一圈”，即中心城市圈。以中心城市为核心，初步形成“一主五副”大城市框架。“两翼”，指以高密和诸城为主组成的东南部经济区,以青州、临朐为主组成的西南部经济区。 “三带”，即中部胶济经济带、北部沿海经济带和南部山区经济带。在此新格局之下，潍坊城市发展的机会更多，多机会必然导致城市化水平迅速提高，外来流动人口将增加，从而带动房地产市场迅速发展。重点发展服务业，满足商贸、文化、教育、经济运行和居住生活等方面的需要 PART 1 潍坊市场概况/城市发展重点发展先进制造业，承担起全市经济发展重头戏任务 重点发展高新技术产业，形成高新技术发展的高地和一流平台 重点发展物流业，努力成为全省乃至华东地区重要的物流节点南部山区经济带为重点保护区域，控制重化工业向南扩张，实施保护性开发，发展特色、生态农业和轻型工业，做大做强生态旅游业 东、南、西、北，四向发展，城市规模正快速拓展南部控制工业，创造宜居环境，将成为中高端置业者向往的置业方向“一心”是由月河路、北宫街、北海路、健康街所围合的城市中心区，是优化、提升中心城市服务功能的主体“一环”是长松路、玄武街、潍县路、宝通街组成的城市快速交通环体“一轴”指由北海路向北延伸连接滨海新城的经济发展轴“一廊”是白浪河、虞河两岸绿化带及两河之间的绿地构成贯穿“一心”的中央绿色生态通道PART 1 潍坊市场概况/城市规划未来城市格局——中心城市空间“一心、一环、一廊、一轴”的结构模式 项目地块位于一环以内，且紧临“一廊”和“一心”将来必将成为配套完善、生态绿化好、经济水平较高的宜居区域。 PART 1 潍坊市场概况/交通发展15分钟交通圈实现中心城区内的互通，中心城区到达昌邑市、昌乐县、安丘市行政中心30分钟交通圈实现中心城区到寿光、潍坊港的互通实现中心城区到任何县市区的互通45分钟交通圈“15、30、45”——城市交通网逐步形成中 PART 1 潍坊市场概况/区域占位导出城市化发展效应评估城市形成内城更新与改造 城市向心增长外向扩展辐射城市化城市离心增长PART 1 潍坊市场概况/区域占位导出 潍坊市区城市规划发展呈现出非常明显的向心增长形式，本地块项目更是城市内城更新与改造的典型案例。 按照潍坊市目前城市发展趋势，未来项目周边将继续更新，其相关配套也将更加合理完善，成为潍坊市区改造带动板块的重要组成部分。 一、市场篇1、潍坊市场概况2、市场经济分析3、房产环境剖析山东省各地级市GDP总量对比PART 1 宏观经济分析/城市经济指标 2011年潍坊市国内生产总值（GDP）达到3541亿元，比上年增长14.6%。 潍坊市在山东省内17个地级市GDP排名中继续列第四位，城市总体经济发展状况较好。近三年平均增速为13.4%，处于很稳步快速的发展中。 2008年由于受金融危机的影响潍坊的GDP增速明显减慢，2011年国家为了控制经济过快发展，抑制通货膨胀，不断运用货币杠杆调节经济，潍坊的经济增速有再次降低的压力，当地政府必将鼓励房地产的发展，实行宽松的土地政策，从而保证经济的增长速度，这对潍坊房地产的发展提供了良好的环境。GDP处于稳步快速发展，继续位列山东省17个地级市的第四位PART 1 宏观经济分析/城市经济指标 2011年潍坊市人均GDP为38833元（折合6163美元），处于全省第12位，城市人均收入水平较低，考虑到城市发展速度，潍坊人均GDP上涨空间较大； 从2008-2011年人均GDP增速来看，潍坊市人均GDP增长速度与济南持平，并列第六位，增长较迅速。虽然GDP发展总体看好，但潍坊普遍收入不高，使人均GDP仅处于全省12位PART 1 宏观经济分析/城市经济指标 2011年，潍坊人均可支配收入突破20000，达到22508元，同比增长14.4%，超过全国平均水平698元，人均可支配收入全省继续排名第七位；但是增长速度在全省排名第三位，近几年潍坊城镇人口人均可支配收入增速较快，领先省内平均水平。潍坊人均可支配收入逐年提高，为房地产购买实现可能打下基础PART 1 宏观经济分析/人口增长指标潍坊历年总人口增长变化 从上图可以看出，潍坊从2005到2011年这7年间才增加了28