天启开启海南三亚国信龙沐湾启动区一期营销策略提案121.pptx

［一］开发课题设定一、面对西线的未被认知和认同，如何对抗东线，争锋海南。二、面对高风险的公建投入，如何实现三年50万平米的销售［战略篇］［二］挑战与机会读城［1］现状西线寥无声，东线正当红，乐东养在深闺无人知［东线呈现海南投资、旅游压倒性选择，60%以上的房地产开发投资以及旅游度假集中在三亚和海口］GDP (亿)财政收入(亿)房地产开发投资(亿)新开工面积(万)商品房销售面积(万)旅游人数（万）酒店海口489.55123.1278206.02190.68672.28旅游饭店115家，其中三星及以上级55家三亚174.8578.6197.89515.79113.8669.05酒店187家，五星级宾馆10家，四星级宾馆21家琼海83.225.8834.141202682.22陵水37.2613.929.4744.835.6289旅游总收入3.2亿元乐东41.3214.62.727.16.67旅游总收入810万海南1646.60376.4287.901992.78560.342250.33全省共有星级宾馆238家，其中五星级宾馆20家，四星级宾馆54家，三星级宾馆112家资料来源于各市国民经济统计数据2009年海南房地产投资超过十亿元的市县排序依次是：三亚97.89亿元、海口78.0亿元、琼海34.14亿元、陵水29.47亿元，万宁15.19亿元，文昌11.27亿元。 ［旅游两极化——60%以上的旅游度假选择三亚和海口］［东西双线研判］东线：海口、文昌、琼海、万宁、陵水、三亚，海南前三大城市都集中在东线海南共有国家级自然保护区7个，但其中只有吊罗山国家森林公园分布在万宁、陵水一线湾区密布，品牌集中，亚龙湾、大小东海、三亚湾、海棠湾、清水湾、香水湾、石梅湾、博鳌水城东线高速，东线轻轨即将在2011年投入运营，带给东线市场带来巨大的利好信息东线城市景区湾区交通西线西线：澄迈、临高、儋州、昌江、东方、乐东火山口(琼山)、黎母山(琼中) 、蓝洋(儋州) 、七仙岭(保亭) 、尖峰岭(乐东) 、霸王岭(昌江)六个国家森林公园分布在中西部地区西线湾区均处于不知名未开发阶段，较为出名的有昌江的棋子湾西线高速，西环铁路东线有湾区，西线有景区 ［2］未来始是金丹换骨时[1]融入三亚都市圈《海南省城乡经济社会发展一体化总体规划》。全省以海口、三亚、琼海、儋州为核心组织4大都市生活圈， 乐东位于三亚都市生活圈内三亚都市生活圈：三亚、乐东、保亭、陵水、五指山[2]入选十大旅游区根据《海南省旅游发展总体规划》，将全力打造10个旅游区，“十区”就是海南全省划分为：海口、三亚、五指山、文昌、博鳌／万泉河、石梅湾／兴隆、儋州、尖峰岭、棋子湾／霸王岭、西沙群岛等１０个旅游区。 乐东是大三亚的西线［问题］发展滞后，旅游基础设施不足，未被人知。东线太强、旅游太热，强弱悬殊。[机遇]规划是板，三亚是岸。赢在三亚判市关键词风险［政策层面］政策的不确定性，带来项目操作风险的加大“缓缩、唱空”2009年货币政策2010年货币政策政策基调扩张适度收紧政策表现全年新增贷款9.59万亿1月13上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2009年房产政策2010年房产政策政策基调救市抑制房地产价格过快上涨 政策表现降息、利率7折、税费减免 购地首付从20%提高到50%；个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年 ；二套房首付调提高至40%；北京率先出台11条楼市调控政策，遏制房价过快上涨 ；天量货币供应加上惠市政策刺激2009年房地产市场显示出空前繁荣2010年初惠市政策到期，调空政策频繁出台，货币政策收紧791工程（观澜高尔夫）香港骏豪集团（54000亩）盈滨半岛鲁能集团（16500亩）铜鼓岭国际生态旅游区华隆集团（13.3平方公里，核心区8.3平方公里）棋子湾江苏雨润（46平方公里）博鳌亚洲论坛特别规划区中信集团（122平方公里，核心区10平方公里）神州半岛中信泰富（38.4平方公里）石梅湾华润集团（12平方公里）香水湾富力（富力湾2500亩）龙沐湾江苏国信（34平方公里，核心区15.3平方公里）清水湾雅居乐集团（15000亩）三亚湾新城鲁能集团（6.8平方公里）海棠湾（98.6平方公里）旅游岛概念落地，海南东线4个湾区同时启动，仅海棠湾就计划批出2000公顷1、2类住宅用地，估算约3千万平米，按去年600万平米成交量，一个海棠湾就要消化5年。“海绵失衡”大宗旅游地产项目遍地开花，恶性竞争风险加大[供应层面]供大于求是未来几年海南市场的主旋律（1月11-1月31日）（1月11-1月20日）（2月1-2月10日）（1月1-1月10日）（2月21-2月28日）（2月11-2月20日）春节前春节后“滞涨”[需求层面]