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中国房地产价格的影响因素分析 　　 [提要] 近年来，房地产行业受到众多投资者的青睐。本文通过分析房地产的基本特征、房地产价格的影响因素及升值空间，为投资者及购房自住者提供决策依据。本文通过宏观视角和微观视角进行分析，得出房地产价格主要受到供给、需求、政策、区位等因素的影响。 　　 关键词：房地产;投资;影响因素 　　 中图分类号：F299.23 文献标识码：A 　　 收录日期：2018年3月23日 　　 一、研究背景 　　 改革开放以来，我国不断深化金融业体制改革，逐渐成立了专业化的金融机构，如证券交易所、基金公司、保险公司等。各种各样的金融产品也应运而生，比如我们熟知的股票、债券、期货和基金等，皆引发了人们强烈的投资欲望。投资房地产相对于股票、债券等金融产品，对专业性的要求并不算太高。在我国房价逐年攀升的大环境下，投资房地产的风险是相对较低的，因此更容易受到普通人即非专业人士的青睐。 　　 然而，但凡投资，就一定存在选择的优劣差异。本文将通过宏观和微观两种视角具体分析中国房地产价格的影响因素，即分析区域整体房价走势和某一楼盘房价的影响因素，为投资者及购房者提供购房决策依据，同时也可以为政府对房价的宏观调控提供建议。 　　 二、房地产的四大特征 　　 （一）一般商品特征。在国民生产总值（GDP）的计算过程中，购买住宅被看作投资。但归根结底，房地产还是一种用于交换的商品，它的价格受到供求关系的影响，与房地产供给量呈反向变动关系，而人们对房地产的需求将与其同向变动。 　　 （二）双重性。房地产的使用价值具有双重性，体现在：一是房地产是一部分购房者的刚需，它满足了人们日常居住的基本需求以及企业生产经营的需求;二是房地产反映了人们的投资需求，生产生活中一旦产生闲置资金，便可以通过投资房地产实现资金保值增值的目的，为投资者带来收益。 　　 （三）地域性。房地产是一种基于土地资源的不动产，无法移动，不具有地理上的流动性。因此房地产的价格与地理区位密切相关，具有明显的地域性差异，如开发区或市中心的房价远高于城市远郊的房价。同理，如果房地产靠近医院、学校或大型超市，价格也相应较高。此外，不同区位的房地产往往会适配不同的消费群体，其建筑结构、绿化设施等也会有所差异，从而影响价格。 　　 （四）政策性。近年来房地产的购买大多采用银行贷款的方式，这就使得房地产的需求与利率息息相关，而在我国，利率又受到政府的宏观调控。例如，当政府采取扩张性财政政策时，利率将提高，人们的存款意向将增强，投资意向或购房意向将减弱。因此，分析国家政策是预测房价的过程中不可缺少的一环，是全国房价的风向标。 　　 三、房价的宏观影响因素 　　 （一）供给因素。房地产的供给有两种计算方式：一是加总每块上市房地产面积与容积率的乘积，如一个城市有三个上市房地产地块，面积分别为10，000m2、20，000m2和30，000m2，容积率分别为1.5、3.5和4.0，则该城市房地产供给面积为10000×1.5+20000×3.5+30000×4.0=205000;二是房地产供给面积=存量（已上市）-拆毁量+新开发量（未上市）。从供给方面来看，房价主要受到以下几类因素的影响： 　　 1、房地产供给面积。房地产的总供给面积主要包括现有面积、储备面积以及潜在面积，其中既包括竣工面积，也包括未竣工面积。现有面积是指已经上市，可以或已经投入到人们日常生产生活中实际运用的建筑面积，主要是现房，但也包括已经验收合格、开始销售的期房。储备面积是指房地产商家出于自己的某些考虑而保留一部分面积，不投入市场，不进行售卖（不同于空置房）。潜在面积是指正在施工过程中，或已经竣工但还未上市的房地产面积。 　　 从两种视角来看，房地产供给面积与房价既呈正相关，又呈负相关。一方面在需求不变的情况下，房地产面积的增加将会引起房价下降;另一方面房地产的生产周期较长，供给的变化相较于价格具有滞后性。在短期内，房价的变化并不会改变房地产的供给面积。但长期来看，房价越高，商家越有开发房地产的动力，房地产面积也会随之增加。 　　 2、房地产开发投资量。这里所说的开发投资量是一个短期指标，一般是指一年内各开发商投入到房地产建筑工程中的总资本量。它将对房价产生双向影响。如果投资量增加，则意味着在一年内开工的建筑工程增加，就必然使得未来的房地产供应面积增加，从而影响房价;如果房价上升，开发商将看到投资房地产的美好前景，纷纷增加投资量，进而增加房地产供给。所以，房地产开发投资量与房价的变化为正相关。但同时，这种正相关关系也是房地产泡沫形成的根源。当房价持续大幅上涨时，开发商或投资商将获得大量超额利润，引发投资热潮。直到房价远远高于房地产本身的价值，便产生了房地产泡沫。房地产是我国的支柱产业之一，因此