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中小企业房地产企业融资问题的探讨 　　摘 要：房地产业为资金密集型产业，运行每个房地产开发项目程序都应该用大量资金加以支持。因为房地产项目开发周期相对较长、资金周转不够快，所以房地产企业的资金需求是内源融资的资金量所无法满足的。因此，房地产企业应该通过外源融资的途径来得到资金，顺利进行开发项目流程，这样企业才可以健康的发展。 　　关键词：房地产；中小企业；融资困境 　　中图分类号：F27 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）13-0166-02 　　一、中小房地产企业发展概况 　　1.市场份额大。中国中小房地产企业现在的总数已经占据全行业企业的比例已经超过了98%，差不多已经占据了全部的市场份额，在销售及销售额这两个方面，例如2011年的全国商品房销售额及面积分别是59 119亿元和10.99亿平方米，国内市场商品房销售额及面积只有37家企业超过了100亿元，这里面只有万科和恒大的销售额超过了1 000亿，只有绿地、保利、中海和碧桂园的销售额在500亿～1 000亿之间。即使销售额过百亿企业要比2008年的多，可是这里面有大部分因素是因为2009年房地产市场井喷现象所导致的。 　　2.发展异常迅速。自2001年划分房地产开发企业资质等级进行开始至2010年为止，中国房地产企业数量在这十年里增长了193.86%，中小房地产企业数量就增加了193.90%，只有2005年和2009年是负增长，剩下的年份都是高速增长的状态，同时在整个房地产企业数量中，中小房地产企业一直占据着绝大的比例。 　　3.区域间发展极其不平衡。中国中小房地产企业因为历史原因、区位经济条件以及政策因素在不同区域间没有平衡的发展。中国东南沿海现在即使没有很多省份，可是中小企业数量已经是全国总数的1/2，华北京津塘地区排第二，虽然西部地区的省份最多地域最广，可是占据的比例仅仅为17.99%。 　　4.实力普遍较弱，抗风险能力差，生命周期较短。虽然中国中小地产企业数量很多、市场份额比较高，可是企业的单独实力还是相对较差的，在市场竞争中处在不利的地位。通常中小地产企业在地产企业拿地过程中都是被动的，并不容易获得大规模的土地，就算是得到了，也是花费了超过大型企业的资金成本。中小房地产企业数量在2005年下降了很多。由于国家发布的政策，很多中小房地产企业都被从房地产市场清了出来，致使当年中小房地产企业数量骤减。 　　二、中国中小房地产企业融资困境 　　（一）融资环境约束 　　1.政策约束。大部分中小企业因为银行信贷融资比较方便、快捷、直接和低成本，就选择了银行信贷融资的方式，那么就应该使各种准入条件、层层审批、程序复杂，成本高、周期长得到满足。其实这些都是因为法律和政策方面的约束，现行法律制度过于限制房地产信托、债券等融资渠道，导致中小企业凭借该种方式融资难度变大。 　　2.金融市场体系约束。历经多年发展，中国证券市场也在不断进步，可是改革发展的速度依旧过慢，金融创新和监管力度不够，欠缺信用保证，致使很难应用很多金融产品，对拓展中小地产企业的融资渠道产生了限制，导致企业只能凭借间接融资特别是银行信贷来融资。所以，加强资本市场改革开放的力度，健全现代市场系统，将市场在资源配置中的作用充分地发挥出来，构建高效、透明、健全、完善、安全的资本市场。 　　（二）行业特征约束 　　1.行业历史较短。中国房地产业发展是在住房制度改革深化而不断发展之下随之发展的。以原本的计划经济体制为基础，把住房看成是福利产品，让政府部门或企业自己进行构建及分配，自己只需要象征性地缴纳少量租金，房地产投资无利可图。与此同时，土地使用权不允许随意出让，这导致房地产投资的经营基本条件欠缺，这个时候的房地产经济正处在严重的抑制状态。 　　2.银行信贷融资比例过大。国内银行自1997年之后，当年发放的房地产贷款在全年发放的各项贷款中所占比例日渐升高。国内银行1997年发放的房地产开发贷款共计911.19亿元，2010年共计12 563.7亿元，已经接近1997年的14倍。当年房地产开发贷款发放额在贷款发放总量的比重同时也由1997年的1.22%增长到2010年的2.62%。 　　3.外资进入渠道不畅。中国政府现在对外资投资房地产依旧限制很多，开始是暂时不允许外资独立投资国内房地产业，只能以入股或者合作等间接方式进入，2006年7月和2007年5月政府相继颁布了171及50号文件，要求境外投资者要设立外资企业来进行房地产投资活动，只有商务部及其相关部门核准之后，外资企业才能进行设立、股权变更、增资、合并或是项目出售等有关活动。准许外资进入中国房地产市场的条件日渐变松，可是外资的进入途径还是不够通畅。中国截至2010年末，得到商务部审批通过的外商投资房地产企业共计