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中国房地产价格决定机制研究 　　摘要：信贷环境、股市波动、实际利率变化和人民币实际有效汇率等金融因素是决定长期趋势的关键因素，就短期均衡机制而言。房价长期趋势的变化依然是决定短期价格波动的关键原因，但受建设周期长、市场信息不对称性较强等因素的影响，我国房价的短期波动向长期均衡趋势的回归存在一定时滞。 　　关键词：房地产价格；长期均衡；短期均衡 　　中图分类号：D293.3　文献标识码：A　文章编号：1006-1428(2009)03-0089-04 　　 　　一、房地产价格决定与变动周期的理论综述 　　 　　房地产是一种特殊资产，它具有消费品和投资品的双重特性。从长期看，按照标准的资产定价模型，房地产与其他资产类似，其价格主要决定于房地产未来能够提供的服务的贴现现值。按照这种解释，价格周期性的根源自然为经济周期、利率的变化和风险溢价。但房地产市场还有一些不同于市场的特征，如房地产存在供给异质性。且缺乏弹性；预付定金要求；不存在中心交易市场；交易不频繁；高额的交易成本；双边协商的结果使价格缺乏透明度；房地产被用作贷款的抵押品等。这些特征使得房地产价格产生周期行为，传统资产定价模型在解释实际房地产价格波动时非常乏力。 　　理性预期学派对这些假设进行了批判，他们认为，经济当事人为避免损失和谋取最大利益，会设法利用一切可以取得的信息，对所关心的经济变量在未来的变动状况作出尽可能准确的估计，市场均衡只有在未预期冲击干扰下才会被打破。而其他学者认为，理性预期与房地产周期并非不一致。Collyns and Senhadji(2002)指出，理性预期生效的一些必要前提在房地产市场中不存在，如卖空行为，土地没有期权和远期市场。Davis and Zhu(2004)认为，在某些制度特征下(女Ⅱ使用信贷)，房地产投资和银行房地产贷款决定对当前价格产生“历史性”依赖，因此即使所有参与者都是理性行为，并且没有预期到的不确定性，房地产市场也会存在周期。 　　已有的实证研究文献在房地产价格决定机制的一些方面达成了共识： 　　(1)房屋价格与一系列宏观经济变量和特定市场条件相关。在以往房价上涨的过程中，通常都会出现利率降低、流动性放大、金融解禁、人口增加等特定的状况。Hofmarm(2004)和Tsatsaronis and Zhu(2004)发现。经济增长、通胀、利率、银行贷款和资产价格对大多数工业化国家的房屋价格变动有很强的解释力。Herring andWachter(1999)，Hilbers et al(2001)，Chen(2001)和Cer-lach and Peng(2005)认为房地产价格与银行贷款之间的联系尤其显著。Alan etal(2006)对20世纪70年代以来18个主要工业化国家实际住房价格变动周期的研究表明，住房价格具有顺周期性。房价快速上涨往往伴随着通胀压力和经济的过快增长，中央银行为此也将紧缩货币政策，随后实际房价会平均连续下降五年左右的时间，而房价之前上涨的部分也基本上全部回落。 　　(2)由于房地产市场对银行贷款依赖度较高，在考察房价变动时也应考虑各地区的住房融资制度。Warnook(2007)认为，借贷合同、贷款操作、抵押资产的估值方法、MBSs的发展状况、抵押资产再融资和抵押资产的收回等住房融资制度各方面在不同时间和不同国家都有显著不同，这些不同对房地产价格决定机制有重要影响。 　　(3)大多数国家房价之间正相关，表明全球性的因素(例如低实际利率或全球商业周期)是房价周期变化的重要决定性因素(Alan et al，2006)。 　　 　　二、中国房地产价格决定机制研究 　　 　　(一)实证分析方法 　　一般资产价格都具有短期序列相关和长期均值回归的性质，大量国内外房地产研究文献表明。房地产价格也具有资产价格的这种特性。因此，本文对房价决定机制的实证分析分为两步，第一步是计算房价的长期均衡值，第二步是考察房价的短期均衡特征。 　　1、计算房地产的基本价值。房地产的基本价值的计算方程用最小二乘法进行回归，采用一般到特殊的统计分析方法，保留满足5％显著水平的解释变量。长期均衡方程如下： 　　 　　(二)变量选取和数据说明 　　根据国内外对房地产价格的研究结果。本文选取了三类解释变量分析影响中国房地产价格长期变动的因素。 　　第一类是关于需求方面的。包括实际GDP、城镇人口、实际抵押贷款利率和抵押贷款／GDP。按照理论推导，实际GDP、城镇人口、抵押贷款／GDP与房价正相关，而实际抵押贷款利率与房价负相关。 　　第二类是关于供给方面的，包括土地供应指数、土地供应价格指数和建筑成本指数。房地产建筑成本指数在我国没有相关统计，本文用固定资产投资价格指数替代。一般来说，土地供应价格指数