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住房按揭法律问题管理的研究 　　【摘 要】随着我国社会经济的飞速发展和城镇化体系的迅速推进，房地产市场也向着商业化逐步迈进，房地产价格一路飙升，仍有一部分低收入群体无力支付购房高额费用。住房按揭制度逐渐被走进人们的视野，并逐步在房地产交易中所惯用。但由于这一过程是政府的主导性行为所至，其立法工作相对欠缺和滞后性，从而在实践中遇到了许多新情况、新问题，甚至有的还产生了法律纠纷。本文拟从理论和实践角度对这些问题进行分析和探讨，以求在理论和实践管理上有所把握。 　　【关键词】住房；按揭；法律；管理研究 　　一、按揭的涵义及特征 　　按揭是泊来词，是英美法系不动产担保的一项基本制度，与大陆的担保制度大致相同。商品房按揭是从香港传入我国内地的一种融资购楼方式，包括楼花按揭和现楼按揭。按揭是指购房人将与房地产销售商之间签订的房地产买卖合同作为标的物抵押给银行，银行将一定数额的资金借贷给购房人，并以购房人的名义将所借贷资金支付给房地产商的法律行为。在我国，按揭主要是通过银行（包括公积金中心）介入，促成房地产销售商与购房人的按揭交易行为，以满足居民的住房需求。 　　我国大陆地区按揭主要有四个法律特征：1、主体包括：购房者、房地产销售商及按揭银行。2、按揭法律关系的内容是购房者、房地产销售商之间的商品房屋买卖合同关系；购房者与按揭银行之间的担保贷款合同关系；房地产销售商与按揭银行之间的保证合同关系。商品房担保贷款合同的订立是以商品房买卖合同有效成立为前提条件的，与商品房买卖合同具有密切联系但又相互独立。3、按揭法律关系的标的物与担保合同的标的物具有同一性，这是按揭的最大法律特征。4、按揭权人（银行）实现按揭权可采取两种方式，一种是折价或以拍卖标的物所得价款优先受偿；一种是在合同中约定回购条款，由房地产销售商向银行回购标的物，并以回购款优先偿还银行贷款本息。在我国的香港地区，按揭法律关系中并不包含房地产销售商，按揭主要限于购房者与银行之间，而与房地产销售商无任何关系。我国大陆地区之所以将房地产销售商作为按揭法律关系的重要组成部分，是与我国经济发展现状和购房人诚信及支付能力等实际相符合的。 　　二、楼花按揭的法律管理问题 　　“楼花”这一概念源于我国香港地区，1954年香港立信置业公司率先推出了房屋“分层售卖，分期付款”的销售方式。楼花按揭是指楼宇预售合同中的买方支付部分购楼款后，将其依合同取得的对楼宇的期待权让渡给银行作为取得银行贷款的担保，即按揭贷款。楼花按揭的法律性质是购房抵押贷款，与抵押基本相同，是一种不动产抵押方式，但又区别于我国法律规定的抵押担保方式。楼花按揭法律关系的内容主要是购房人与房地产销售商签订楼花买卖合同即房屋预售合同，购房人、房地产销售商和银行三方共同签订楼花按揭合同。购房人支付部分购房款后，将其通过合同取得的对于房屋的期权抵押给银行，取得银行贷款的担保，如购房人未能依照合同约定，履行还本付息和及时支付有关费用的行为，银行则对合同约定的期权和以后取得的房屋具有优先受偿权。 　　楼花按揭的法律特征为：1、购房人在房屋建成以后办理房屋所有权证，以所有权证作为抵押，实现担保银行的债权。2、在楼花按揭法律关系的成立之际，银行的债权担保只是一种权利，它是通过楼花按揭抵押权实现的。这种抵押权与一般的抵押权不同，一般的抵押权人在债权到期而未获清偿时候，可以将抵押物变卖或者折价优先受偿。而对于楼花按揭而言，按揭人在按揭期间可以享有房屋预售合同中买方的权利，如按揭人不履行房屋预售合同的约定，按揭权人可以代位履行按揭人的权力。 　　三、房屋按揭存在的问题 　　由于现行法律体系中尚无按揭法律问题的规章制度，本文就实际中的有关问题给予初步分析和探讨。 　　（一）按揭中抵押权的实现问题 　　按揭法律关系成立以后，按揭人（借款人）由于自身经济状况恶化等原因，无法或不能清偿债务时，按揭权人（银行）可以对房屋实行抵押权，以保证债权的实现。我国担保法第53条第1款规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得价款受偿；协议不成的抵押权人可以向人民法院提起诉讼”。据此，在我国行使抵押权的方式主要有：折价及拍卖、变卖抵押物。在这三种方式中，公开拍卖是行使抵押权的最佳方式。公开拍卖可以通过多人的竞买，使抵押物的价值得到充分的体现，且公开拍卖可避免产生其它纠纷。而采用变卖或折价的方式，可能会导致抵押物的实际价值与变卖价值与协商价值不一致，容易导致纠纷。 　　当按揭人不能按期履行偿还义务时，按揭权人（银行）可否直接向人民法院提起诉讼，并要求对抵押物即房屋进行拍卖呢？根据担保法第53条的规定，按揭权人（银行）可以与按揭人就抵押物的处理方式进行协商，协商的内容包括折价、拍卖和变卖。如双方就房屋