2009阳光100国际新城商业开发时序及规划业态建议50p培训资料.pptVIP

商业氛围营造具象表现——灯光工程、灯具、 立柱招牌、立面招牌 展示建议 对于整个项目档次的提升和后期价值增值起到重要的作用； 服务内容定位于中高端，主要面向别墅区高端客户； 可作为项目后期销售过程中的体验区，展示未来的生活情境，形成项目营销的一大亮点。 B地块中央水岸会所——作为商业形象重点体验区，提升B5别墅价值，提升后期经营能力。 会所已成为支撑高端客户特定生活模式的必备设施； 但对于会所，开发商又爱又恨，爱是因为它带来的高价值，恨是因为它的经营难题； 现在，看起来，会所更像是一种奢侈品； …… 开发商： 经营问题成为顾虑的焦点： 厦门会所100%亏损； 广州会所约90%亏损； 深圳会所约84%亏损； 北京会所约60%亏损； 香港会所约20%亏损 我们的目标：帮助销售，提升运营能力 会所 盈利状况 天琴湾会所 1层用于展示，2层为茶室，3层以上为酒楼，五星级装修，对外经营，其中虽然常住业主不多，但茶室生意不错。万科接手之前，其酒店多接待杭钢内部客户，对内200多的价格，对外1000多元的价格 成都金林半岛 03～04年，金林半岛以1.8万元单价入市（当时成都市面豪宅均价1.2万元），金林半岛会所体量3000平方米，前期投入大，香港团队全面打造，定位较乱，做成了小而全的会所，经营情况不理想，后来香港合作单位建议会所功能聚焦，以服务女人为主，引进法国高端品牌spa、红酒屋、雪茄坊。2～3层SPA房受欢迎，但红酒屋雪茄坊很少有人消费。经营场所对外开放，但采用办卡的形式设置门槛，最高白金卡年费10万 后海天骄华庭 会所引进深圳罗伯特管家顾问有限公司，为业主提供专享服务，如按照业主需求为业主家庭party提供服务、身穿燕尾服为业主提供机场接送等，但客户业务量较少，每月最多2-3次。 瑜伽房对外开放，成功运营 金地香蜜山 会所以运动为主题，包括瑜珈、游泳、健身等，对外开放，另还引进华润超市。 提供美容、形象顾问，由物业公司联络。 招商海月 会所外包，2层整层包给李云迪老师，设钢琴中心，招商收取租金、管理费，业主反响较好。 会所设麻将房，既可以娱乐，又不影响家里人休息，较受业主欢迎，非常火爆，每晚赢利1000元，后来物业更换为自动麻将，由此可以看出业主对传统休闲项目还是比较青睐； 此外，会所还设舞蹈室，开寒假、暑假班，经营情况良好 万科金域蓝湾 会所美容、spa等包给法国品牌思妍丽，由思妍丽包会所1～2层，定期交租金 国内成功会所典型案例 项目区位 青羊区浣花溪风景区半草堂路万树园侧 项目参数 占地面积93338平方米，建筑面积80000平方米，299户 物管费用 3元/平方米月 项目均价 18000元/平方米（别墅） 半岛会——3000平方米成都顶级纯别墅社区会所 共4层，集高品质健康、休闲、娱乐、商务于一体。 功能档次定位——高档别墅社区会所匹配成都最贵楼盘 半封闭式经营——经营场所对外开放，但采用办卡的形式设置门槛，最高白金卡年费10万； 管理方式——与物管完全独立分开经营管理 小而精的半封闭经营模式 ——金林半岛3000平方米 顶级会所 案例研究 案例研究 一楼设置：室内恒温泳池；设备高端、私密性很高的SPA；另一侧是健身区，落地玻璃外两个下沉式露天网球场； 二三层设置：品位极高的酒吧、咖啡、雪茄、茶座、休闲区域。 前期定位较乱，做成小而全的会所，投入巨大但经营情况不理想。 调整 调整后会所功能聚焦——以服务女人为主，引进法国高端品牌spa，2～3层作为SPA房，大受女性客户欢迎。 ——红酒屋、雪茄坊等会所特别项目由于成都整体客户层次问题很少有人消费 ——其它常规项目如咖啡吧等受到spa的带动效用，盈利能力提高 案例研究 后期以女人为主题的精准设施定位，同时提升项目的整体档次和盈利能力。 常规活动的效果不错，资源整合花小钱办大事 会所举办的特色主题活动（如红酒品鉴、论坛等）业主反响不大，仅有加拿大卡通电影节收到小朋友们的欢迎，相对成功。 物业组织的中秋晚会等常规活动反而受到业主欢迎，基本做到每月有活动。 特色活动效果不佳 常规活动客户认可 VS 成都衣食住行、吃喝玩乐的顶级资源均整合入会员外部权益，凭会员卡优惠，开发商还可以从中分成得利。 外部资源整合 案例研究 案例启示： 目的明晰 销售期和实际使用期客户需求不一致，以满足销售期客户优越感和开发商形象为主，同时最大化满足客户使用需求。 业态选择 场地空间划分合理，主流面积用于与无锡市民契合度高，易经营的项目，如足浴、桑拿、游泳池。 功能配置上满足了客户需求，也要在使用习惯上满足客户需求。如注意连带活动之间关系；儿童活动场地设置成人休息座椅等，规划布局要合理 空间布局 运动型 餐饮服务型 保健型 休闲娱乐型 教育游乐型 辅助设施 室外游泳池