2009固始县怡和新城项目项目可研报告 2009-59页资料教程.pptVIP

信阳市固始县怡和新城 项目投资可行性研究报告;一、基本情况;一、基本情况;2、土地面积 宗地面积：总面积490.46亩，分为南北两块，北部地块A 141.46亩，南部地块B 349亩。 3、用地性质 居住用地 4、规划设计条件 宗地只有部分地块做过规划，方案将参照既有规划条件但不限于该规划条件。 建筑密度：≤28% 建筑高度：≤48米 容积率：≤1.8 绿地率：≥25% 日照间距系数：满足《城市居住区规划设计规范》及相关文件要求。 建筑退让道路距离： 退让新三街6米，惠民路8米，永和大道10米，新二街8米，新一街6米。 商业用地比例：商业、教育、金融服务用地比例不超过30%。;一、基本情况; ;6、交通状况;7、周边环境、配套;一、基本情况; 电力：市政配套用电已通，为10kv高压； 排水：四条东西走向道路，新一街、新二街、新三街、永和大道的排水设施已建成，为雨污混流，由西向东流向怡和大道，排水坡度最小为1%，管径为600-800mm； 自来水：自来水尚未通达，已修通至成功大道，距北部地块A约2.4公里，距南部地块B约3.2公里； 燃气：燃气尚未通达，已修通至秀水公园，距离北部地块A约3.4公里左右，距离南部地块B约4.2公里； 通讯、供热均未实现。 怡和置业方面不能确定自来水和燃气等市政配套设施的通达时间。 ; 宗地位于固始县城区南部的怡和新城内，怡和新城由河南怡和置业有限公司进行开发。我公司主要通过与怡和置业协商，通过招拍挂取得土地。 该公司与固始县政府签订了土地开发合同，主要进行怡和新城的土地开发，对取得开发权、出让条件成熟的土地通过招拍挂出让。固始县土地管理部门代收土地出让金，扣除上缴部分，余额返还给怡和置业。 ;第二部分：城市发展状况; 固始位于河南省东南端，豫皖两省交界处，北临淮河，南依大别山，是河南省直管县。 该县是河南第一人口大县、第一农业大县、第一劳务大县，国家级生态示范区和世界客家人祖籍地。;一、城市概况; 2008年，全县生产总值140.4亿元，增长12.3%；全社会固定资产投资86亿元，增长25.5%；社会消费品零售总额54亿元，增长22.9%；城镇居民人均可支配收入10689元，增长19.5%。县域经济基本竞争力连续五年跻身中部百强，2008年排名第71位。在河南省入围的41县（市）中排名第35位。 ;二、经济环境;2005年—2008年固始县宏观经济主要指标一览表; 固始县2006-2008年城镇居民人均可支配收入保持平稳增长，2008年城镇居民人均可支配收入高于周口市，与开封市、信阳市相当。; 2006年，固始县全县新建工业项目100多个，工业投资达8.6亿元。全年实现工业增加值26.1亿元。其中重点工业企业80家，增加值8.7亿元，利税3.7亿元。 固始县园区经济发展较好，园区经济和产业集群是固始经济增长的重要支撑。该县建设完善了县民营工业城、援生工业园、柳编工业城、中原水暖城等园区，形成了银针加工、粮油加工、茶叶竹木加工、柳制品加工和水暖器材加工五大产业集群。 目前，全县销售收入超亿元的工业企业8家，超5000万元18家。拥有国家级产业化重点龙头企业1家，省级2家，市级2家。 ;; 第三部分：房地产市场分析; 2008年，固始县全县房地产投资额达13.98亿元，比上年10.80亿元，增长29.4%。商品房销售面积43万平方米，比上年增加9.8%，在房地产市场面临较大的压力下，房地产投资及销售形势均保持了一定的增速，开发规模持续扩大。 房地产市场存在的问题 1：房地产市场结构性矛盾突出。经济适用房和90平米以下住宅占商品住房面积38%，距70%的目标差距还很大。 2：房地产开发市场秩序不规范。在开发交易环节，部分项目存在随便变更规划、违规开发、虚假广告、房屋拆迁和物业管理不规范等问题。 3：土地市场不规范，该县房地产市场存在大量自建房及小规模开发的住宅，严重冲击了该县的房地产市场。;一、固始县房地产市场总况; 1：受城市规划及开发条件的影响，固始县房地产开发区域集中在新、老城区交界区域，此区域环境及生活配套的成熟度，均优于其他区位。 2：该县目标客户群体以公务员（2万余人）、在外创业人员为主，这些客户群体是购房主力，购房是为了改善居住品质及预留子女使用等，比较青睐老城区或新老城区交界处的房产。 3：作为县级城市，固始县城市发展程度较低，经济社会发展空间有限，该县富裕阶层大多在本县有房产，倾向于在信阳、郑州等较繁荣的城市置业。 4：固始县人口众多，近年来，各乡镇教育资源向城区集中