2018马鞍山开发区禧徕乐项目商业定位销售与运营策略研究报告.ppt

典型案例一马鞍山汽车城（针对后期运营竞争而不涉及销售竞争） 项目市场竞争策略 培育并发展中的市场，区域内商铺出租率高， 市场定位：汽车商务走廊 主推核心价值点： 1、马鞍山重点招商引资项目；政府扶持；作为马鞍山第一个引进的大型专业汽车产业综合项目。 2、交通枢纽,地处经济开发区的工业项目中心。 3、产业优势，将形成国际汽车会展、汽车配件、装潢维修、新旧机动车集中交易、品牌专卖和生活配套服务等功能设施齐全的汽车交易、服务中心，城内实行买车、办证、检测、维修及工商、税务、保险、银行等一条龙服务。可吸纳从事汽车生产、修理、装潢等厂家几百家。 项目核心问题点及解决策略 项目 产品形态 经营业态 经营方式 主要差异性 本案 1-2层、1-3层独立商铺 汽配、摩配，快修、美容装饰、汽车用品等 零售兼批发 铺位独立，分割灵活，适于各类专业店铺的经营，吸引力更强。 定位合理，规划科学，具有良好的市场发展前景。 正处于市场培育中 汽车城 不独立商铺 大车、小车经销为主 零售兼批发 1铺位不独立，适于汽车经销，但其他业态受到职业。 2、经营稳定，已处于市场成熟期。 从经营业态和经营方向来看 项目市场竞争策略 项目核心问题点及解决策略 本项目周边的汽车后市场行业革新升级势在必行； 本项目推广必须具备特色和个性化的服务，并坚持以一站式、错位经营、批零兼顾为最终的经营战略。 3 产品研究 项目解读 SWOT分析 结论 建设一个综合性的汽车后市场（汽配城），增添新鲜的元素 以周边良好的汽车商业基础为依托，与汽车城形成良性互动 本案应结合市场实际、控制建设成本、重点把握后期运营。 本案以商业、办公联袂 形成商业街区和商办集中体有机组合的多元模式 整体市场提档升级 开发汽配、仓储、商务、、居住等多主题共融的新体系 功能互补、资源共享、互为价值链，产生聚合增值的效果 构建 马鞍山首座一站式汽车后市场商业新天地 产品研究结论 4 策略制导 项目定位 客群制定 增值策略 营销策略 VI视觉形象 合理的业态定位能赢取市场 遵循三个原则 关联性 差异性 震撼性 所谓“关联性”是指项目的定位必须与项目所处区位、城市发展、未来的规划等多方面和谐统一、共生共荣。而不仅仅是简单的替代或者取代。 所谓“差异性” 指项目定位必须差异于目前乃至将来项目所处商圈其他项目及传统商圈的定位与商业业态，形成自己的特色，即“差别定位、错位经营”。 所谓“震撼性”是指项目所处在这样的区位，商业定位一定要在马鞍山区域形成强大的冲击力，在让项目本身取得经济效益、社会效益的同时，更加提升整个商业的形象，让市场、消费者认同这种定位，并乐意到此消费。 定位原则：关联性、差异性、震撼性。我们认为一个商业地产的定位必须遵循“关联性、差异性和震撼性”三大定位原则。从中梳理出项目的USP。 商业类型定位原则 定位核心 震撼性：空白 马鞍山汽车后市场目前存在一定的空白，可以形成吸纳作用，为销售和后期运营奠定基础。 差异性：机会 1、汽车市场发展日趋丰富和细化，本案可建成汽车后市场的旗舰店，与周边汽车经销商形成差异化和经营补充。 2、马鞍山专业汽车后市场商业集群地需求，区域商业业态亟待升级。 关联性：借势 1、借势汽车城，借势汽车城、借势车管所及周边上下游行业。汽车城在马鞍山已经有一定的知名度，氛围日益成熟，本案项目定位与之形成错位及关联互补，向汽配产业延展，增强项目影响力与竞争力。 2、目前周边商圈中相当一部分为汽车行业相关的经销商，较具规模，消费市场庞大，已形成区域消费习惯。 本案商业定位思考 本案商业类型诊断 类型 建筑规模 经营方式 商业功能 区位条件 本项目 评判 沿街商铺 一般以1~2楼地上沿街底商，条状式街区商业形态。 自发或统一管理，独立经营，采用独立结算的模式。以零售为主。 提供即时生活用品及服装、服饰类为主。 主干道沿线，直接临街。步行通达为主。 本项目从建筑规模和类型来具备条件。 可以发展。 √ 批发市场 一般以两万平米以上，需要有足够的仓储能力。 采取自选销售方式，出入口分设，收银集中结算。以批发为主。 设相当面积的停车场，提供相关技术和服务。 交通便利，临近长途交通枢纽。 本项目从建筑规模和类型来说不具备条件 Х 主题商业 一般以五千~一万平米以上，一般为块状商业形态，但也不排除条装式街铺。 以销售某一品牌系列商品为主，销售量少、质优、毛利高，零售为主。 注重品牌声誉，从业人员具备丰富的专业知识，并提供专业性知识服务 交通相对便利。 本项目从建筑规模和类型来说具备条件。可以发展。 √ 百货商店 一般两万平米以上，一般为块状商业形态。拥有充足停车位。 采用柜台销售或开架面售结合方式，以零售为主。 注重服务