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住宅小区物业管理纠纷调解机制的研究 　　摘 要：物业管理是现代住宅小区的重要组成部分，许多业主购房时衡量标准就是住宅小区物业管理水平。物业管理直接影响着住宅小区环境和生活质量，这也使得物业管理成为了社会关注的焦点。但实际上我国物业管理行业距离规范化依然有一定距离，尚处于发展阶段，行业乱象一直未能得到很好的解决。目前物业管理行业发展速度并不能满足业主需求，并且近几年业主对物业服务要求越来越高，所以物业管理纠纷频频发生。相关数据显示，全国住宅小区百分之九十八点三六都发生过物业管理纠纷。物业管理纠纷已成为社会稳定的重要威胁，研究住宅小区物业管理纠纷调解机制具有重要意义。本文将针对住宅小区物业管理纠纷调解机制展开研究和分析。 　　关键词：住宅小区；物业管理；纠纷调解；调解机制 　　引言：自改革开放以后，我国经济得到了空前发展，城市化进程不断加快，生活质量得到了明显改善，人们对居住环境要求越来越高。随着住房制度改革的深入，在市场化大趋势影响下，房地产行业迅速崛起，就连房地产后方市场和关联产业也蓬勃发展起来，围绕房地产的新生行业不计其数，物业管理便是其中之一。住宅小区管理运行离不开物业管理，物业管理不仅给业主提供了服务，优化了小区环境，更维护了小区秩序。但我国物业管理行业仍处于发展阶段，物业管理中时常发生纠纷。物业管理纠纷的发生对业主、对物业管理企业都会产生不良影响。如何有效调解物业管理纠纷，成为了所有物业管理企业研究的重要课题。 　　一、住宅小区物业管理 　　物业管理是指对业主共有建筑物、场所、设施、设备进行管理的行为。我国物权法规定，业主可以自行管理物业，或委托给物业服务企业或者其他管理机构进行管理。物业管理有狭义和广义之分[1]。狭义上来讲物业管理是指物业管理企业，根据与业主签订的委托合同，对房屋建筑和设备、公用设施、绿化、环卫、秩序、环境等管理项目进行管理、维护等活动。广义上来讲，物业管理应包括业主共同管理的过程和委托物业管理企业或其他机构进行管理的过程。本文研究的仅为狭义上的物业管理。按照服务性质的不同可分为：常规性、针对性、委托性三大类。物业管理的雏形最早出现于十九世纪六十年代英国，由英国奥克维娅?希尔女生创设。而现代物业管理是在二十世纪初期在美国形成发展起来的。一九零八年，乔治?A?霍尔特组建了世界上第一个物业管理行业组织。二十世纪八十年代，物业管理由香港被引入中国，最早引入物业管理的城市是上海、天津、广州等。中国物业管理行业起步较晚，市场化程度较低，行业发展中存在着许多问题。因此，物业管理企业服务水平参差不齐，导致投诉率居高不下，管理价质不符、侵权、纠纷等现象屡屡发生。 　　二、住宅小区物业管理纠纷特点 　　物业管理纠纷是指物业管理各主体之间在物业管理民事、经济、行政活动中，因对物业管理服务或相关事务有相互矛盾的主张而发生的争执。纠纷中可能涉及到的主体是：业主、物业使用人、业主大会、物业管理企业、政府行政主管部门、业主委员会等。通常所说的物业管理纠纷主要指业主与物业管理企业之间的纠纷，本文主要研究的是业主与物业管理企业间的纠纷。近年来，随着我国房地产行业的发展，房地产经济逐渐成为经济的新增长点。房地产的高度发展不仅推动了经济，改善了城市居住环境，同时也带动了关联产业[2]。各大城市物业管理企业大量涌现，像雨后春笋般蓬勃发展，迅速成为第三产业支柱产业，物业管理覆盖面逐步扩大。但由于物业管理活动中管理错位、服务费用、业务维护等各方面原因导致物业管理企业与业主间矛盾日益激化，物业管理纠纷频发。物业管理纠纷呈现的几点特点是：数量激增、具有涉众性和复杂性、原告多以物业企业为主。目前国内物业管理行业服务标准、费用标准、管理方式不尽相同，加之相关法律法规的缺失，所以各类纠纷有增无减数量十分庞大。相关统计数据显示，物业管理纠纷二零一四年，同比增长百分之十四点四六，苏州二零一四年审理物业管理纠纷案件，三千四百一十七件；上海二零一四年，共审理物业管理纠纷案件四千六百七十八件；北京二零一四年共审理物业管理纠纷案件五千三百九十四件。物业管理纠纷中当事人双方通常是物业管理企业和业主，纠纷产生主要原因基本围绕着物业费、物业管理质量、服务质量等问题，涉案诉讼主体、法律关系十分复杂，调解难度大。 　　三、住宅小区物业管理纠纷产生的原因 　　（一）业务原因 　　业务原因是指由物业管理企业自身存在缺陷引起的纠纷。一些物业管理企业自身资金不足，物业服务经费不能得到有效落实和保障，所以无法正常开展管理活动，导致维护工作无法落实[3]。另一方面，还有一些物业管理企业收费方面存在问题，收取不规范，价质不符，最终导致纠纷发生。 　　（二）服务原因 　　物业管理企业提供的是服务，属于服务企业，服务质量是业主最关注的，也是纠纷产生的主要原因。当前