2018义乌国际金融中心01－02、01－03地块前期市场调研报告116p 2复习课程.ppt

写字楼定位规划建议 写字楼相关相关建议 平面空间净高上，建议本项目写字楼净高设计为3.0米。 写字楼定位规划建议 写字楼规划相关建议 写字楼公共部位建议 主入口设计建议 写字楼入口应符合整体物业形象，按照一定的动线设计，具备时尚、简约、商务的气质。 大堂设计建议 采用简洁现代的大堂设计理念，选用高端环保装修材料，讲究线条感，体现精干、高效、智能的气质；另外可在大堂设置等候候区。 电梯厅设计建议 每层电梯厅统一风格装修，注入写字楼VI形象系统，体现质感和品味；在等候厅布置绿色植物、小品装饰等。 过道、中庭设计建议 在走廊、中庭等共享空间加以独特设计，配置温馨装饰品，增添客户的归属感；过道配置精美的抽象画和绿色小品，配以灯饰点缀其间；公共区、休息区设置书报架，供客户等待中阅览，共享空间的独特设计增添项目档次与品位。 写字楼定位规划建议 写字楼智能规划建议 写字楼定位规划建议 五、商业定位规划建议 商业业态建议 商业体量建议 招商建议 经营管理建议 业态布局建议 对外商业业态定位 本案作为高端酒店为核心的商业物业，在裙房商业定位中，因考虑： 首先符合义乌整体商业发展要求，并符合项目周边潜在客群的商业消费需求，提供便捷性和提升商业消费模式需求； 其次与项目周边原有业态供应及规划业态进行差异化定位； 最后必须与酒店内部商业在档次上相符，在功能上形成互补。 商业定位规划建议 裙房商业定位思路 对外商业业态定位 客群定位 分析 项目自身酒店客群 外来高端政务客群 外来高端商务客群 国际商贸城客群 市场经营者 高级管理人员 写字楼办公人员 周边办公人员 义务高端客群 餐饮、休闲 政府部门 （高级行政人士） 私营企业主 餐饮、娱乐、休闲 餐饮、配套、娱乐 餐饮、娱乐、休闲 餐饮、娱乐、休闲 餐饮、配套、娱乐 餐饮、娱乐、休闲 餐饮、休闲 未来潜在客群消费需求以餐饮为主，辅以娱乐、休闲，并在配套上有有一定需求。 客群分类 客群细化 客群需求 商业定位规划建议 核心客群（酒店客群） 重点客群（商贸城客群） 辐射客群（义乌区域高端客群） 本案商业裙房目标客群定位高端行政、商务、私营业主客群及周边办公人士，业态需求以中高端餐饮为主，辅以高档次休闲、娱乐需求。并会对基本的生活便捷性消费业态有所需求，如便利店、银行、糕点、鲜花礼品店、咖啡厅等，而其中部分配套酒店内部商业已经提供，避免重复定位规划。 对外商业业态定位 客群定位 分析 商业定位规划建议 综合项目自身高端酒店定位及规划限制因素，结合潜在消费群的消费习惯，项目内部不适宜布局百货、零售、影院等大众消费业态。 但考虑项目目标客群均为高端政府、商务人士，是高档及奢侈品主力消费群，可布局部分高端消费品的形象展示型商业业态，如高档车行展示、名表展示、高尔夫球用具展示等。 项目自身因素 对外商业业态定位 另外考虑： 在餐饮业态定位上，酒店内部餐饮配套已规划高端大型、特色、休闲餐饮业态，在裙房对外商业中可考虑适当体量的中高端特色餐饮； 在休闲业态方面，先前酒店内部配套已经充分考虑规划休闲业态，因此在对外休闲业态上可不予重复定位； 在娱乐业态方面，由于酒店内部规划有小体量娱乐，但大型娱乐场所规划布局，更适宜独立规划布局，一方面不影响酒店的经营管理，另一方面，更利于大型娱乐业态的在人流动线及内部布局方面的要求，如大型夜总会。 商业定位规划建议 对外商业业态定位 综上所述，结合项目自上状况要求及市场潜在客群消费特征，我行酒店裙房商业业态建议： 档次定位：中高档次业态定位 业态确定 餐饮：中高档次的中型特色中餐厅或西餐厅 娱乐：高档次的大型娱乐会所 展示：高档次车行、高尔夫球、家具展示 配套：银行、便利店 商业定位规划建议 商业定位规划建议 餐饮业态规划建议 中高档次的中型特色中餐厅 客群定位：以自身四星级酒店及商贸城商务、经商餐饮消费客群为主，并辐射其他区域消费客群； 档次定位：中至中高档次餐饮消费客群； 业态功能：满足一般性就餐消费需求为主，自己就餐或家人、朋友聚餐，而非应酬性宴请餐饮； 餐饮定位规划思路 现有义务餐饮状况 商业定位规划建议 目标消费者 由于项目酒店已确定定位为高端,因此项目商业部分也应与之匹配，而不应存在较大落差。 项目所在区域内的商业目前均走中低端，吸引商贸城内经营人士、外来办事及务工人员，而本项目可避开现有竞争点，根据区域特点，寻求自身发展空间。 本项目目标消费者首先来自于项目高星级酒店入住客群。 区域内现有中高消费力客群消费观念逐渐提升，而中高端消费场所却不多，本项目恰好可满足其消费需求。这其中包括具有中高消费能力的当地居民、国际商贸城的经营人士、商务人士等。 从金融商务区的规划来看，未来将带来 大批中高端从业人员和商务人士，可为项目带来消费支撑。 另外，随着本