201807郑州市南四环东南板块项目地块价值分析终稿29p研究报告.pptxVIP

01metropolis城市框架与房地产发展分析——郑州城市框架发展简析——市区房地产发展简析郑州城市框架发展简析郑州“一心两翼”发展加速城市扩张，三环已具规模，四环开发提速。城市空间布局郑州市区西侧郑上新区、西南二七新城、东侧郑汴一体化、东南侧航空港经济区、国际物流园区、南侧龙湖组团等环绕大郑州都市，加速郑州四环发展。城市空间布局“三规划一设计”获通过，三、四环线承载郑州市多个区域中心，大郑州蓝图呈现。两个主中心：二七广场和郑东新区。五个副中心：福塔副中心、碧沙岗副中心、东站副中心、花园路副中心和龙湖副中心。四个特殊功能区：惠济会展特殊功能区、市民文化特殊功能区、大学城教育特殊功能区、白沙省级文化特殊功能区。城市空间布局郑州近郊板块的快速发展，有力推动了老城区三环四环乃至五环区域的快速”成型”。郑州黄河滨河公园概念性总体规划郑上新区大郑东规划蓝图航空港经济区城市空间布局“两环十七放射”道路网布局完善，四环格局成型，五环呼之欲出。郑州道路网以环线和射线状呈放射布局，三环、四环城市框架成型，最外环绕城高速分流。从图上可以看出三环内可开发土地资源稀少，三四环线内将是未来几年内高速开发区域。城市交通布局全市打通188条断头路，部分主干道直通三四环线，三环BRT开通，加速了三四环线与市区生活圈的交通往来。2012年，郑州市正式发布《畅通郑州白皮书（2012～2014）》，要打通175条支路，为承载能力饱和的主干道减压。郑州市打通支路建设数量188条，包含农业路、金水路等主干道和其他支路；三环快速公交通车，环线与市区交通连线越加便利 。2014年6月开通城市交通布局市区地铁、机场轻轨建设推进，三四环线快捷的立体交通体系形成。按照规划，郑州市中心城区城市轨道交通线路网由8条线路组成，总长约277.1公里，线网密度0.66公里/平方公里，设换乘站35座。预计2020年，郑州市区公共交通占机动化出行量比例达60%以上，轨道交通占公共交通出行量比例达25%以上。综述郑州市作为大都市的空间布局基本形成，十大组团环绕，郑上新区和大郑东新区两翼均衡发展。完善的空间道路网、宏伟的城市规划蓝图、强大的立体交通体系，促使郑州三四环与市区高速流通。以三环、四环为城市框架布局的“二环十七放射”的大格局道路网建设完成。地铁、轻轨、BRT等立体交通体系基本形成，三四环与市区的流动加速。市区房地产发展简析郑州市三环内可开发土地资源逐渐减少；未来供应量下降，房价仍进一步走高——将挤压大批刚需客户转移三环外置业。三环内房地产市场三环内部分楼盘昌建誉峰10000元/㎡蓝宝湾14000元/㎡名门国际中心9900元/㎡升龙天汇广场8500元/㎡正商恒钻11000元/㎡绿城MINI国际9000元/㎡锦艺国际华都11000元/㎡银基王朝14000元/㎡正弘凯宾城10000元/㎡通利紫荆尚都12000元/㎡绿都广场10000元/㎡亚星盛世8500元/㎡升龙城8500元/㎡永恒理想城9000元/㎡万千世纪城9000元/㎡永恒理想世界11000元/㎡五号院8500元/㎡七里香提8700元/㎡大品牌房企抢逐三环至四环间可开发土地，区域项目不断增多，区域日趋成熟，四环已进入房地产开发高速发展期四环内房地产市场正商书香华府11000元/㎡保利上海五月花12500元/㎡牛顿国际一期7800元/㎡九锦台9000元/㎡谦祥万和城7800元/㎡正商铂钻13000元/㎡普罗旺世12000元/㎡公园道一号7800元/㎡鑫苑鑫城12000元/㎡永威翡翠城19000元/㎡金沙高尔夫观邸8500元/㎡万科城7700元/㎡正商华钻8100元/㎡阳光花苑9300元/㎡项目地块锦艺国际轻纺城7500元/㎡和昌湾景国际7800元/㎡泰宏建业国际城8600元/㎡锦绣山河7600元/㎡鑫苑鑫家7100元/㎡目前四环地产项目激增，在售项目中部分含有别墅、洋房等高端产品，提升了该区域的宜居价值。四环内房地产四环内部分楼盘序号西区、南区项目均价1谦祥万和城7800元/㎡2公园道一号7800元/㎡3万科城7700元/㎡4阳光花苑9300元/㎡5锦艺国际轻纺城7500元/㎡6和昌湾景国际7800元/㎡7锦绣山河7600元/㎡8鑫苑鑫家7100元/㎡9泰宏建业国际城8600元/㎡序号东区、北区项目均价1保利上海五月花12500元/㎡2牛顿国际一期7800元/㎡3九锦台9000元/㎡4普罗旺世12000元/㎡5正商书香华府11000元/㎡6正商铂钻13000元/㎡7永威翡翠城19000元/㎡8鑫苑鑫城12000元/㎡9正商华钻11000元/㎡10金沙高尔夫观邸9500元/㎡南四环商机南四环尤其以东南板块为主开发项目明显偏少，处于地产空白区域，未来发展潜力巨大房地产开发市场空白区域项目地块1、在售项目：二七区40个，中原区33个，管城区