2018上海长风生态商务区项目地块定位及物业发展建议教学案例.ppt

2011上海长风生态商务区地块定位及物业发展建议;9-10月新政对豪宅市场的影响;1、对内地购房客户，豪宅一般属于第三套及以上，贷款遇阻，但一部分有实力一次性付款者不受影响。 2、对于港澳台及海外客户而言，部分为第二套以内，影响稍弱。;豪宅整体市场分析;2009Q1 10套;一手 ：单价5万以上公寓成交单价构成基本不变，5-6万价格段成交占70%;单位：万元 数据来源：上海市房地产交易中心;卢湾在永业公寓、丰盛王朝、华丽家族成交下排名第一，浦东因仁恒河滨供应缩减成家下滑，徐汇尚海湾推盘热销； 普陀区凭借华侨城项目西康路989弄最高单价挤入5万行列。;二手：5万以上公寓2010年成交（套数/均价）;二手：单价5万元以上的高端公寓;二手：单价5万元以上的高端公寓成交区域 浦东比例减少11个百分点，卢湾增加5个百分点;2010年3季度豪宅公寓市场小结;项目是否具备成为豪宅的条件？;豪宅市场细分分析;政策调控期;2009年已建成的地铁线路;价格区间;项目区位认知;对本项目的理解;经济技术指标 占地面积：52903平方米 建筑面积：130670 平方米 容 积 率：2.47 建筑密度：25% 绿 地 率：40% 土地用途：居住用地 四至道路：北临金沙江路，东临泸定路，西、北均为规划中的绿化带 规划限制：中小套型比例不小于20%;地产巨擎云集，城市发展新起点;生态环境佳，空气质量高，健康宜居;;高档住宅集群，更胜碧云联洋;二线豪宅标杆;项目所在区域是否存在豪宅需求？;项目区域市场分析;;楼盘名称;三大板块的房型面积集中在二房100-110平米，三房160-170平米，四房以上220-260平米。就当前豪宅客户需求而言，此面积段房型明显偏小，舒适度较差。;区域市场小结;典型案例参考——古北一二期的客户迁移;目标客户需要怎样的豪宅产品？;同类型二线豪宅标杆项目分析;板块评判标准;内环外豪宅板块比较; 开 发 商：上海仁恒杨浦房地产有限公司 建筑面积：6.5万平米 绿 化 率：45% 容 积 率：1.20 产品组成：多层、叠拼 销售价格：58306元/平 开盘日期：2010年10月10日 交房日期：2011年12月;产品种类;1、新江湾板块——仁恒怡庭;1、新江湾板块——仁恒怡庭（公寓）;1、新江湾板块——仁恒怡庭;项目概况;2、新江湾板块——九龙仓玺园;2、新江湾板块——九龙仓玺园;户型设计;可借鉴价值点;二线豪宅的精装修标准分析; 销售均价：54000元/平米（现房销售） 物 管 费：3.23 元/平·月 开 发 商：香港泰升集团 物业公司：顿肯物业管理（上海）有限公司 建筑设计：美亚国际设计集团 景观设计：泛亚环境（国际）有限公司 ;位置;位置; 销售均价：51571元/平米 物 管 费：4.3元/平·月 开 发 商：上海万锦置业发展有限公司 物业公司：华侨城物业管理有限公司 建筑设计：上海天华建筑设计有限公司 建筑单位: 长业建设集团有限公司;? 2、普陀长寿板块——西康路989 （精装标准6000元/平米） ?;位置; 销售均价：30000元/平米（未开盘） 物 管 费： 暂无 开 发 商：上海金深房地产开发有限公司 物业公司：金地物业管理公司 建筑设计：上海日清建筑设计有限公司 景观设计：美国亚历山大园林景观设计院;? 3、青浦徐泾板块——金地天御（精装标准5000元/平米） ?;? 3、青浦徐泾板块——金地天御（精装标准5000元/平米） ?;? 3、青浦徐泾板块——金地天御（精装标准5000元/平米） ?;位置;? 销售均价：55000元/平米 开 发 商：仁恒地产 物业公司：仁恒物业 建筑设计：新加坡杰盟建筑设计咨询有限公司 景观设计：贝尔高林（香港）国际有限公司 室内设计：香港梁志天设计有限公司、香港陈建中室内设计有限公司、 新加坡雅狮设计咨询有限公司 ;4、杨浦新江湾板块——仁恒怡庭（精装标准10000元/平米）;位置; 销售均价：47998元/平方米 物 管 费：4.5元/平·月 开 发 商：上海浦东星河湾房地产开发有限公司 物业公司：星河湾物业管理有限公司 建筑设计：星河湾地产控股有限公司规划设计中心 景观设计：星河湾地产控股有限公司规划设计中心;? 5、闵行颛桥板块 ——上海星河湾（精装标准10000元/平米） ?;? 5、闵行颛桥板块 ——上海星河湾（精装标准10000元/平米） ?;? 5、闵行颛桥板块 ——上海星河湾（精装标准10000元/平米） ?;位置;目标豪宅客户需求分析;;客户来源;客户年龄;客户行业;客户身份;购买高标的物业的客户中，部分是习惯别墅后，而追求大平层所带来