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住房公积金支持公租房建设的模式探析 　　根据2010年住房和城乡建设部等七部委联合下发的《利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作实施意见》要求，在确保资金安全、优先保证缴存职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，可将50%以内的住房公积金结余资金用于发放保障性住房建设贷款，定向用于经济适用房、列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房、政府投资公共租赁住房建设。同年，全国有28个城市被列为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市。 　　在所有类型保障房中，公租房建设资金压力最大。由于公租房租金不可能随行就市，因此如果只靠房租，公租房需要很长的时间才能收回成本。如果全面计算公租房的建安成本、物业管理成本和隐性的土地划拨机会成本，一般公租房项目需要三四十年甚至更长时间才能收回成本。因此，开发商、社会投资者参与建设公共租赁住房的积极性很低，各地公租房建设压力非常大。 　　政府投资建设的公共租赁住房，纳入住房公积金贷款支持保障性住房建设试点范围，对公租房建设和住房公积金制度的发展是双赢之举。首先，能够解决中低收入缴存住房公积金职工的住房问题。住房公积金实行强制储蓄、定向使用、存贷挂钩政策，往往是高收入者的受益机会要大于低收入者。用住房公积金投资建设公租房，定向供应给符合条件的缴存职工，能够使买不起商品住房的中低收入缴存职工，获得租赁关系稳定、租金相对优惠的公租房，改善他们的住房条件，享受到缴存住房公积金的权益。其次，能够在一定程度上解决公租房建设筹资难题。公租房建设投资大、回报期长、筹资难，使用住房公积金结余额或净增值收益收购公租房，不仅充分体现出住房公积金制度互助互济的性质，而且因流动性好，退出机制灵活，容易形成增值收益的良性循环。再次，能够拓展住房公积金的保值增值渠道，防范风险。住房公积金的保值增值一直是被普遍关注的问题，利用住房公积金建设公租房，不仅能盘活住房公积金沉淀资金，而且能实现保值增值，提高住房公积金的抗风险能力。 　　下面通过对全国试点城市的分析，来探讨住房公积金支持公租房建设的可行方式。 　　1.上海模式 　　作为住房公积金制度的首创之地，在住房公积金支持公租房建设上，上海再次走在全国前列，具有先试先行的示范作用。因为上海是全国唯一一个没有用住房公积金增值收益建设廉租房的城市，所以尝试将这部分资金用于公租房建设。 　　2011年上半年，上海市公积金管理中心从公积金增值收益中出资近15亿元，收储了新江湾“尚景园”公租房项目（15万平方米、2200余套房源），这是上海首次使用公积金增值收益购买公租房，实现了公积金投资公租房零的突破。新江湾“尚景园”位于杨浦区新江湾城，配套商业建筑面积0.6万平方米，住宅房型以60平方米的二室一厅为主。“尚景园”的产权属于住房公积金中心所有，住房公积金中心作为所有者将“尚景园”公租房的租赁管理、物业管理等委托给杨浦区公租房运营公司。2012年，项目已经正式向社会开放招租，并优先出租给符合条件的住房公积金缴存人，受到了社会的好评。2012年，上海市住房公积金管理中心继续加大住房公积金增值资金投资公共租赁房的力度，并积极探索使用住房公积金结余资金直接支持公租房建设。2012年9月，该中心又收购了上海城开（集团）有限公司投资建设的 “晶城晶华坊”项目的1680套保障性住房用于公租房，面向符合该市公租房条件的住房公积金缴存者出租。 　　自2011年7月上海成为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设的试点城市后，至2012年底，上海市已获批住房公积金贷款支持保障房建设项目13个，其中2个共有产权保障房（经济适用房）项目、8个棚户区改造安置用房项目和3个公共租赁房项目。这13个保障房项目总投资175亿元，其中113亿元来源于住房公积金贷款，占总投资的64.75%，成为支持公租房供应的主力军。截至2012年底，上海市公积金管理中心已按项目建设进度委托银行发放项目贷款30.32亿元，其中城市棚户区改造安置房项目13.06亿元，公共租赁住房项目14.31亿元，共有产权保障房项目（即经济适用房）2.95亿元。 　　上海作为人口众多的特大城市，公租房的需求相对较大，通过收购方式不仅能快速高效地解决住房短缺人群的居住问题，而且能够在一定程度上缓解房价高涨带来的居住矛盾，有助于实现房地产调控目标。 　　2.重庆模式 　　在2010年6月份四部委联合发布的《利用住房公积金支持保障性住房建设试点项目贷款管理办法》中，将住房公积金贷款支持保障房建设的范围设定为：列入保障房年度建设计划的经适房、棚户区改造安置房（旧城保护性改造对接安置房）和公租房。其中，经济适用房和棚户区改造是有限产权项目，以政府指导价进行出售，而公租房项目只有租赁使用权，只租不售，政府给予倾向补贴或实物配租。保