2018年1月17日深圳圣地亚哥项目营销诊断报告86p教学案例.pptVIP

圣地亚哥◆大事记 圣地亚哥◆活动 2010年12月16日，万元秒杀活动； 2011年2月19日，圣地亚哥看房团活动； 2011年6月17日，年高考志愿填报分析咨询会 圣地亚哥◆推盘 2010年12月18日，A组团开盘； 2011年3月6日，B组团开盘； 2011年5月，C组团开盘; 2011年8月7日，D组团开盘； 2011年10月22日，E组团开盘; 2011年11月12日，地中海风情销售中心开放 同时启动F组团认筹活动 圣地亚哥◆整体推盘策略 【10月】 【9月】 【8月】 【12月】 【11月】 【6月】 【7月】 销售节点 开盘盛状 25#楼认筹蓄客期，采用网络、户外、围挡、派单、DM单页、车体、路旗、短信等营销推广渠道传播项目信息 D组团持续销售期、E组团21#楼认筹蓄客期，有首付10万、日进百金的优惠活动 8月7日 加推产品： 25# 套数： 33套房源 开盘当天去化：21套 目前剩余房源：7套 线下活动 6月5日，圣地亚哥一期【D组团】25#楼盛大认筹； 6月17日，2011年高考志愿填报分析咨询会 9月13日，圣地亚哥一期【E组团】21#楼盛大认筹； 10月22日，一期E组团21#楼盛大开盘； 8月7日，圣地亚哥一期【D组团】25#楼盛大开盘； 10月22日 加推产品：21# 套数： 108套房源 开盘当天去化：30套 目前剩余房源：58套 D组团、E族团21#楼持续销售期，F组团11月12日启动认筹，开盘时间未定 加推产品 无 11月12日，圣地亚哥现场营销中心开放典礼暨F组团认筹启动仪式举行； 无 圣地亚哥◆一年成绩 售罄 余货 项目于2010年12月18日开盘，历尽一年时间，目前所售房源中，多层基本售罄。小高层以及高层销售情况不理想 小高层以及高层推出房源约350套，所售约160套，A地块总户数为1469户（规划更改之后），A地块的去库率仅 为11.4%(数据来源于家园网） 圣地亚哥城处于合肥市141战略规划中东部组团核心位置 ，未来地铁2号线、6号线交汇处。拥有丰富的物业类型、优越的户型设计。 为何没有取到预期的营销目的？！ Part3 沉淀2011 问题界定 项目问题诊断 ——市场因素 ——地块属性 ——产品属性 ——营销推广 市场因素 春节后，政府频繁出台房地产调控政策，尤其是合肥市三月底出台的“升级版” 限购令，项目所在瑶海区被列入限购区域，导致市场成交量大幅下滑。 2011年年底，温家宝发表了对房地产调控绝不放松的讲话， 随着限购令逐渐深行，越来越多的客心态从怀疑到坚信政 府政策。明年合肥市限购令依然延续，2012年房产市场更 不容乐观！ 政策 东区一直是整个市场的价格洼地，而本项目所在龙岗片区，面临万城华府、琥 珀名城、花溪龙庭、瑞泰江南、恒大城等多项目竞争，其中万城华府对本项目 冲击度最大。 项目名称 项目规模 物业类型 主力面积 销售均价 销售总价 恒大城 75万方 高层 120—150㎡ 5500 60—75万 花溪龙庭 10万方 多层、高层 75—115㎡ 5200 45—55万 瑞泰江南 12万方 多层、高层 80—94㎡ 5500 45—55万 万城华府 17万方 高层 78—96㎡ 5000 40—55万 琥珀名城 65万方 多层、小高层、高层 52—113㎡ 5300 55—65万 市场因素 竞争 项目位于龙岗片区，虽然未来前景可观，但目前在合肥认知度不高，项 目周边生活配套匮乏，无医院等必备生活配套，居住环境较差。 目前项目周边几乎无任何生活配 套，区域内居住成熟度极为欠缺。 地块因素 配套 环境因素 长江东路和临泉路处于道路整改地段。项目周边尘土飞扬、居住环境差，处处 可见沙土，项目通达率差。 项目周边道路几近封闭， 周围杂草丛生。极大的 影响了客户的到访率以 及客户对该区域的未来 发展信心。 道路通达性差 项目分总体分两大期开发，目前在售为1期房源。物业种类丰富，涵盖多层、小高层、 高层。主力户型80—115㎡，客户群体为肥东、泛龙岗片区、瑶海区为主。 项目体量较大，分2期建设，高层呈U字型排 布，将多层围合在内，这种排布非常有利于 整个小区内建筑的日照和采光，多层的稀缺 性决定了销售态势非常好，一期多层仅剩一 楼及顶层。相