2018年江苏南通如皋市东陈镇住宅项目产品前期策划定位报告74p教学案例.pptVIP

五层户型 三室两厅一卫 97平方米 六层户型 三室两厅一卫 95平方米 户型思考 公寓产品户型配比： 户型 户型面积 面积 面积比例 套数 套数比例 2-2-1 90 38640 30% 430 38% 3-2-2 120 64400 50% 520 46% 3-2-2 140 25760 20% 180 16% 合计 128800 100% 1130 100% 90平方米户型建议——多层户型 90平方米户型建议——小高层户型（两梯三户） 90平方米户型建议——小高层户型（两梯四户） 90平方米户型建议——小高层户型（两梯四户） 120平方米户型建议——多层户型 120平方米户型建议——小高层户型 140平方米户型建议——多层户型 140平方米户型建议——小高层户型 户型思考 公寓规划重点：单价和总价双重优势，凝聚区域改善型购房者。 总价 项目公寓产品 市区公寓产品 户型 面积 单价 户型 面积 单价 30 2-2-1 90 3700 1-2-1 60 5200 40 3-2-2 120 3700 2-2-1 80 5200 50 3-2-2 140 3700 2-2-1 90 5200 项目优势： ——东陈镇购房者多为一次性付款，更低总价保证他们出售动迁房后能够一次性付款； ——东陈镇改善型购房者习惯于三房的居住结构，相同总价下，会愿意选择本案产品。 立面思考 思考一：立面选择必须符合控制成本原则，因此排除石材立面，选择涂料立面； 思考二：立面要能够形成显著视觉区别，有别于约克小镇的英伦风格，同时要显著超越目前东陈镇大量动迁安置房。 思考三：项目规划为洋房和小高层产品后，建筑密度高，无法形成大围合景观，更多小型精品景观，立面风格要与景观风格符合。 规划重点—小型节点景观重塑社区空间概念 精致细节——景观更多胜在精致而非大开大合的空间感，通过细节提升品质感。 点线布局——通过步道连接整个社区，通过步道线的节点形成不同的小型开阔空间。 植被层次——植被选择重视层次感，丰富社区视线，同时形成部分社区遮挡。 景观思考 如皋中山东路项目 前期产品定位报告 致观咨询（上海） 2011/10/17 市场依据： ----后市政策偏紧依旧，如皋市场2年内再次爆发的可能性很小。 ----县镇交界项目、16万方体量，单一产品定位存在一定风险，开发需具备一定的 安全性。 ----区域客群数量有限，扩大区域产品受众面。 策略二：双启动战略—两种产品、两种客群、两个市场 两种产品：洋房+公寓 两种客群：高端需求+改善需求 一期启动：洋房和公寓同时启动，捕捉多元化客户，确保开发安全性 开发策略 市场依据： ----项目容积率2.0，成本受到销售价格限制，产品必须有创新，才能确保竞争力， 实现安全和速度的双重要求。 ----整体市场进入买方市场，大量改善客群持有安置房待时而动，只有好产品才能 有效激发需求。 ----区域市场别墅公寓产品均有分布，但产品本身设计一般，本案具有创新机会 策略三：创新策略—创造性的产品，超越现有竞争 规划户型空间创新是重点 综合品质研发是重中之重 开发策略 整体定位 如皋东城风情化生活样板社区 关键词： 风情化----欧式风格建筑和精细化景观塑造打造区域别样风情生活 生活样板----不同于东陈镇现有社区的生活方式树立区域生活标杆 规划方案 方案一：联排别墅+24层高层组合 产品 占地面积 建筑面积 容积率 面积配比 联排别墅 22222 15555 0.7 10% 22层高层 57778 144445 2.5 90% 合计 80000 160000 2.0 100% 计算基础： 联排别墅销售价格按6000元/平方米计算，22层高层销售价格按3500元/平方米计算； 联排别墅建安成本按1000元/平方米计算，22层高层建安成本按1800元/平方米计算。 规划方案 方案一：联排别墅+24层高层组合 规划方案 方案一：联排别墅+24层高层组合 该方案的总投资成本约为5.45亿元。 项目的税后利润能够达到0.18亿元，成本利润率为3.23%。 序号 项目名称 单价（元/㎡） 工作量（㎡） 成本总额 一 土地成本 615 160000二 前期工程费用 40 160000 6400000 三 设计费 50 160000 8000000 四 建筑安装工程 1722.23 160000 275556800 五 市政配套费 372.5 160000六 政府规费 32 160000 5120000 七 营销费用 288.27 160000八 管理费用 172.96 160000九 不可预见费 115.31 160000总计 总成本 3408.27