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商品房价格水平上涨的影响因素初探 　　[摘要]为分析我国商品房价格水平持续上涨的原因，选定从银行信贷、土地价格、建造成本三个方面考察了其影响。首先，定性地考察了对商品房价格具有推动作用的各个因素；而后进行了计量分析：先对指标进行了筛选，并检验了自相关性，对多个模型及各指标进行了ADF单整性检验，并发现了显著的长期协整性；最后使用短期ECM模型衡量了短期内的调整关系。最终发现，短期内信贷、地价将与房价正向相关，且前者相关性更大；而劳动力成本与房价相关性不显著。 　　[关键词]房价；信贷；地价；ECM 　　[中图分类号]F293.3[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2013）20-0052-04 　　近年来，我国房价呈现出稳步上升的趋势，日益成为人民生活中的一大重负。本文旨在通过数据分析，发现我国房价上涨背后的各影响因素的作用机理，发现究竟是哪些因素影响了房价，以及影响力的大小。从而在此基础上，提出一些有效抑制房价的可行措施。 　　1引言 　　问题提出：近年来，中国城市房地产价格持续上涨，对于其背后的原因，经济学界主要从以下数个方面进行了研究、分析。 　　基本面因素，即认为当前房价主要是强劲的需求导致：肖建月（2005）认为包含城市化、可支配收入等方面的需求是房价上升的主要原因。投机和金融因素，即认为房地产作为投资品的特性在房价高涨的背景下凸显：周京奎（2005）研究了14个城市的截面数据，发现房地产价格的上升主要是由投机推动的，而且整体投机度非常高。政策面因素，即认为政府的宏观调控政策助长了房地产价格的上涨：余华义（2010）发现房价和基本面缺乏稳定的对应关系， 而与房地产政策有密切联系，认为2002年的房地产宏观调控以及其他干预政策是导致房价持续上升的原因。土地因素，即认为“土地财政”的地方财政格局是房价过快上涨的主要原因：周彬、杜两省（2010）通过构造一般均衡模型，指出“土地财政”必然推动房价持续上涨，且运用格兰杰因果检验证明地价确实对房价变化有解释能力。 　　笔者发现，现有研究基本基于需求层面、宏观政策及政府制度的分析，而忽略了房地产的消费品性质，及供给层面的分析。因而本文希望通过对房地产商的成本因素进行分析，为发现房价持续上涨的原因提供另一种角度。 　　2理论分析 　　根据一般的财务理论，销售价格应当可以拆分为成本、费用、利润、税费几个因素，其中税费因素往往是对价格决定不具有决定性影响的。对于商品房，其作为耐用消费品，其建造成本、土地成本作为其成本主要构成因素应当对房地产价格有重要影响；结合房地产业高杠杆、多负债的特殊性质，其利息费用支出是房地产价格重要构成因素；而长久以来房地产行业被认为是暴利行业，因而利润也是房地产价格的重要影响因素。 　　但为避免共线性，在建立计量模型时，将利润作为了截距项。而结合中国贷款利率远未市场化的现实，利息费用与信贷额度正向相关程度极大。加之考虑到数据的可获得性及准确性，因而本文主要考虑了建造成本、土地成本及信贷额度三个方面的影响。 　　中国城镇住房制度改革经历了三个阶段： 　　城镇住房制度改革的探索和试点阶段：1978年邓小平同志提出了关于房改的问题；1979年开始实行向居民全价售房的试点；1982年开始实行补贴出售住房的试点，即政府、单位、个人各负担房价的1/3。城镇住房制度改革的全面推进和配套改革阶段：1991年11月，国务院办公厅下发了《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》，标志着城镇住房制度改革已从探索和试点阶段，进入全面推进和综合配套改革的新阶段。城镇住房制度改革的深化和全面实施阶段：1998年7月3日发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布从1998年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。 　　至此，中国房地产市场正式进入由商品房主导的时代，市场化机制及反映供求的价格机制逐渐形成。因此，选定从2000年即房地产价格基本完全由供求确定开始到2012年第三季度为止的区间，从中经统计数据库获取各项数据以进行后续分析。 　　3统计分析 　　首先，将中经统计数据库中2000—2012年各月份商品房销售额（累计）及商品房销售面积（累计），房地产开发投资资金来源中个人按揭贷款额（累计）、国内贷款（累计）、国内银行贷款（累计）及国内非银行金融机构贷款（累计），房地产开发中土地购置费用投资总额（累计）、本年购置土地面积（累计），全部单位从业人员平均劳动报酬（累计）分别调整为各季度内的实际发生值。 　　以商品房销售额除商品房销售量的除数（下称平均房价）作为当季度的商品房房价的指标。平均房价与个人按揭贷款数额均呈现出上升趋势，具有一定的同步性，而前者波动性小于后者。且个人按揭贷款在一年内具有周期性：在