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城市住房价格的空间差异的研究 　　摘要: 城市内部各个区域会因不同的影响因素住房价格出现差异，而一般性研究中的住房平均价格往往会掩盖城市住房的真实价格。文章以南京市为例，在研究城市住房价格空间差异现象的基础上，对住房建设规划在空间布局引导住房价格作用方面进行了探讨。 　　关键词：城市住房价格；空间差异；南京市；规划 　　 　　城市住房价格的平均值往往掩盖了城市内部不同区域之间的价格差异, 主要是受经济因素、社会因素、管理因素、政策因素以及个别因素的影响。因此, 笔者以南京市为例, 旨在通过研究城市住房价格空间差异, 揭示城市真实的住房价格水平。 　　 　　一、南京市住房价格样本的选取 　　 　　笔者查阅了南京市房地产市场相关的分析报告, 一般是将南京分为江南八区和三个新区的区域分为进行研究。作为六朝古都的南京有着明显的内城与外城的划分, 笔者选取11 个行政区作为研究范围, 分别是玄武、白下、秦淮、建邺、鼓楼、下关、栖霞、雨花台、江宁、六合与浦口。高淳、溧水两个县与南京市各个行政区的社会经济发展有一定的差距, 因此暂不放在此次研究的范围之内。 　　本文所研究11个区的住房价格援引于南京市房产管理局门户网站上商品房预售许可公告销售信息公示中的楼盘信息。该数据栏属于南京市房产管理局产权档案数字化系统的主要部分之一, 各类数据权威真实有效。由于该系统是2004 年的下半年构建的, 因此笔者所统计的所有数据均从2004 年第四季度截止至2006 年第三季度。共计345 个楼盘销售均价, 剔除不完整的数据样本最终得到南京市各区住房平均价格表。需要说明的是, 开发商对楼盘项目的价格会通过当时周边相应的楼盘价格为基础预期值, 且房地产开发周期通常要大于此次研究的时间段, 同时随着楼盘销售进度的推进相应的价格也将有所变动, 因此笔者简化住房价格的修正, 将数据视为在统一的时间点。 　　 　　二、南京市近期住房价格政府报道 　　 　　2006 年国家“国六条”房产调控之后, 有关媒体援引南京市房产管理局新闻发言人对近期住房价格走势的解读如下:“南京市全市商品住宅均价稳定, 新城区继续占据市场主力位置。住房价格基本保持稳定, 2006 年1 月份~10月份, 全市商品住房成交均价4 460 元/平方米, 同比增长0.71%。河西、江宁、江北进一步稳固我市房地产市场的主力地区, 新城区合计销售份额为77.2%, 同比增加近7 个百分点。”“一些单价涨得过快的住房仅仅是局部区域,4 460 元/平方米的均价是统计了江南八区和新三区( 江宁、浦口、六合) 11 个区的房价, 而新三区销售份额占到了77.2%, 这些地区的房价和中低价商品房一起, 拉低了全市房价。在国家统计部门2006 年1 季度、2 季度、3 季度及10月份公布的全国70 个大中城市房价排名中, 南京都在40名以后, 是处于中等偏后的。” 　　 　　三、南京市住房价格空间差异分析 　　 　　1. 住房价格空间差异现象较为显著。就南京市11 个行政区的商品楼盘平均价格而言, 排在前三甲的区域依次为白下区、鼓楼区和玄武区。其中白下区占据了新街口商圈的大半壁江山, 南京的新街口号称“中华第一商圈”, 该区域内大量的商业与高档商住楼使得土地价值显化, 必然支撑着这一地区住房价格水平的高位运行, 与此同时, 同时作为南京市最佳人文居住区典范的月牙湖居住区提升了城东居住社区档次, 进一步提升了周边地区的居住环境, 整体抬升白下区住房的平均价格。鼓楼区和玄武区同为政府机关所在地, 受政治中心区域聚集效用明显。此外,鼓楼区拥有整个湖南路南京市第二商圈和部分新街口商业街区, 同时又为南京市最为重要的学区中心之一; 玄武区则坐拥玄武湖和紫金山这两大自然生态环境, 因此这两个地区住房价格水平均要相应地高出其他区域一个档次。住房平均价格水平排在最后的三个区按由高到低排列分别是江宁区、六合区和浦口区。江宁区自本世纪初行政区划调整以来, 作为新区住房市场处于一个培育与发展的时期, 别墅等高档住宅小区的建设使之住房平均价格水平要高于江北地区, 但由于与主城区的距离较远, 且交通配套设施还尚未完全匹配, 是其住房市场发展与价格提升的主要瓶颈。浦口区与六合区位于江北地区, 受自然条件和历史原因的限制, 社会经济发展无法与主城区相比, 交通因素同样制约了其与主城的联系, 该地区房价一直处于相对较低的水平。 　　2. 住房价格落差具有区域特征。比照所有样本中具体单个楼盘价格的区域来看, 在最高价格的楼盘位列前三甲的是鼓楼区、玄武区和江宁区。其中鼓楼区和玄武区内的第一楼盘分别是南京国际广场和未来城赛博数码广场, 均属于该区域内最高档的商住楼盘之一, 商业繁华和交通极其便利, 各类配套齐全