2009钦州海景一号整体营销策划报告研究报告.ppt

海景一号整体营销策划报告;1：国家大势;2009年1-9月全国房地产市场运行情况 全国完成房地产开发投资25050亿元，同比增长17.7%； 全国房地产开发企业房屋施工面积27.75亿平方米，同比增长15.4%； 全国房地产开发企业完成土地购置面积21451万平方米，同比下降22.1%； 完成土地开发面积16706万平方米，同比下降6.6%； 全国商品房销售面积58371万平方米，同比增长44.8%； 房地产开发企业本年资金来源38991亿元，同比增长38.8%；;数据来自国家统计局;政策综述： 08年四季度以来，面对国内外极其复杂严峻的形势，中央果断决策，实施了积极的财政政策和适度宽松的货币政策，不断丰富、充实、完善保增长、扩内需、调结构、惠民生等内容的应对国际金融危机、保持经济平稳较快发展的一揽子计划。 但经济企稳回升的基础还不稳固，回升的态势还不稳定，回升格局还不平衡，巩固和发展经济企稳回升的好形势的任务还相当艰巨。;09年上半年，国内外经济环境不断好转，加之国内“双扩”政策的推动，市场信心恢复，在国家与地方政府不遗余力的推动下，大部分购房者走出观望，全国房地产市场强劲反弹，呈现小阳春现象，市场极高的活跃度。;综合预测——楼市基础、经济面尚未出现根本性扭转，2009年下半年局势存在不确定性，对楼市应持谨慎乐观态度。;PART1：市场预判;2：钦州经济走势;经济全面回升仍需努力。上半年钦州市经济企稳回升，但经济增长的基础尚不稳固，突出表现在工业生产对全市经济拉动作用明显减弱。 展望全年，全市经济保持平稳较快增长的基本面不会改变。 下半年，在继续加快投资项目建设、扩大消费需求的同时，进一步加强工业对全市经济发展的支撑力度，确保钦州市全年经济目标实现。;PART1：市场预判;3：钦州产业发展推进情况;项目;PART1：市场预判;4：钦州市区房地产发展分析;2009年上半年钦州房地产投资15亿元 商品房均价比增3.43%，房地产市场呈现逐步回暖态势。;从相关数据反映，钦州市房地产开发投资以及商品房销售市场已从2009年1月的谷底，到2009年的第2季度已稳中回升； 上半年钦州市的土地成交、商品房竣工面积、房地产交易均呈现上升态势，房价也在跌至谷底之后正在逐步反弹； 第二季度的全市商品房销售均价就比第一季度的高出了304.4元，环比增长13.5%。 ;特点一：房地产开发投资增速强劲 今年1—6月，钦州市房地产开发完成投资12.03亿元,同比增长88.41%,增幅比一季度提高1.23个百分点,比去年同期提高73.23个百分点。 特点二：施工面积持续增长 商品房施工面积和新开工面积继续快速增长。钦州市商品房施工面积在去年高速增长的基础上继续加快，但增速由于去年基数影响逐渐减缓。今年上半年，钦州市商品房施工面积为275万㎡，同比增长46.26%,增幅比上月回落17.17%，比一季度回落43.98%。其中新开工面积111.6万㎡,同比增长68.78%。 特点三：商品房竣工面积和空置面积呈现下降的趋势 上半年钦州市商品房竣工面积从4月份开始呈现下降的趋势,4—6月,商品房竣工面积分别为11.16、11.53、12.59万平方米,同比分别下降16.94%、14.18%、29.54%。由于商品房竣工面积减少，空置面积也相应减少。截止6月，钦州市商品房空置面积为13.23万平方米,同比下降3.31%。;特点四：楼市出现“量价齐升”现象 在国家刺激经济增长的政策措施推动下，房地产销售回暖迹象明显，呈现出了“量价齐升”的态势。仅今年1—6月，全市实现商品房销售面积60.17万平方米，同比增长57.6%；实现商品房销售额16.4亿元，同比增长63%。 特点五：在售楼盘减少，供应量略显不足 根据近期针对钦州市区在售楼盘进行调查统计：现阶段较为活跃的在售楼盘约16个，比今年4月份的30个减少了近一半；楼市几个中大规模楼盘均在积极“备战”下半年市场，近期普遍缺货。;前瞻一：大盘楼盘入市，供应量大增 预计下半年开始，钦州市区的皇庭御珑湾、中地滨江国际二期、江滨豪园、东方豪庭等多个优质中大规模楼盘相继推出新货，商品房供应量突破50万平方米。 前瞻二：楼市竞争进入白热化，房价稍为回落 未来一年多个优质项目集中放量，市场竞争加剧，采用“打折”等促销手段来赢取市场的可能性大，同是大盘的入市往往采用“低开”的价格路线，由此可预见市场价格会稍有回落之势。 前瞻三：产品升级加快 一方面为市场发展趋势变化，另一方面外来开发商不断进驻钦州，与此同时也带来了成熟的开发理念，市场产品加速了变化升级速度，如：N+1房、入户花园、精装修、景观设计、户型合理布局等，加快了产品变革。;前瞻四：钦州楼市开始步入品质大盘时代 随着近两年新开发的千百亩大盘在下半年相继入市，钦州楼市将开始进入