2018成都锦弘泓景湾2018营销方案教学案例.pptVIP

市场背景 2012年市场预判 2011年广汉市场回顾 2011年成都市场回顾 区域市场 区域存量分析 区域销售分析 区域竞争格局 区域竞品分析 营销核心策略 销售策略及执行 推广策略及执行 项目分析 项目总结 客户分析 项目现状 核心问题三： 2012年广汉市场可售面积达161.35万平，而市场平均年去化量仅为33.52万平，泓景湾去年市场占有率为7%，如何提高市场占有率？ 核心问题一：区域价格战一触即发，泓景湾是坚守还是主动出击？ 核心问题二：在区域价格战中，泓景湾是一味追求价格探底迅速走量，还是另辟蹊径？ ？ 营销核心问题思考 营销核心策略 现阶段，市场供应持续增大，销售压力风险陡增 锦弘·泓景湾2011年12月份才迟迟入市，将不得不面临白热化的价格及产品的冲击 而锦弘·泓景湾作为一个40万平的大盘，其销售周期远高于周边其他竞品，其营销手段也将有别于其他竞品 在目前市场情况下，2012年的销售目标唯有 树立品牌，快速销售，迅速回笼资金，持续发力为基调 树立长久品牌价值！才能跳出这场持久的存量战！ 还原部分产品价值！方可满足现阶段的快速的现金流回笼！ 市场背景 2012年市场预判 2011年广汉市场回顾 2011年成都市场回顾 区域市场 区域存量分析 区域销售分析 区域竞争格局 区域竞品分析 营销核心策略 销售策略及执行 推广策略及执行 项目分析 项目总结 客户分析 项目现状 营销核心解决之道 树立品牌 提前出击 快速销售 把握市场空白 迅速回笼资金 市场占有率 区域供给态势预测 区域板块 地块或项目 住宅面积 城北 鸭子河以北，青广什公路东 226861 北京路西侧 225345 上海路与北京路交汇处 302014 北京路与上海路交汇处西北侧 287854 北京路与上海路交汇处东南侧 251639 小计 1293713 老城区 浏阳路北侧 4016 福州路一段 145348 汉口路延伸段 193493 中山大道与珠海路交汇处 53833 大件路与柳州路交汇处 87610 南昌路 12021 玉溪路 87875 站北路 7196 东西大街 3788 柳州路 10291 南昌路 9089 东西大街 3788 西胡路 1638 佛山路 17145 小计 637131 城南 台北路以南，福州路以西 246708 中山路以东，马牧河以西 177155 福州路以西，马牧河以东 139655 台北路以南，马牧河以西 68140 台北路以北 54863 小计 686521 广汉待开发土地情况 台北路以南，福州路以西（2.4万㎡） 台北路以北（5.5万㎡ 台北路以南，马牧河以西（6.8万㎡） 福州路以西，马牧河以东(13.9万㎡） 中山路以东，马牧河以西（17.7万㎡） 上海路与北京路交汇处（30万㎡） 北京路西侧（22.5万㎡） 北京路与上海路交汇处西北侧（28.7万㎡） 北京路与上海路交汇处东南侧（25.2万㎡） 鸭子河以北，青广什公路东（22.7万㎡） 中山大道与珠海路交汇处（5.4万㎡） 福州路一段（14.5万㎡） 大件路与柳州路交汇处（8.7万㎡） 南昌路（1.2万㎡） 玉溪路（8.7万㎡） 站北路（0.7万㎡） 东西大街（0.4万㎡） 柳州路（1万㎡） 南昌路（0.9万㎡） 西湖路（0.2万㎡） 佛山路（1.7万㎡） 浏阳路北侧（0.4万㎡） 汉口路延伸段（19.3万㎡） 预测2012年共计放量约132.88万㎡，将远高于2011年放量68.49万㎡ 。 老城区因2009-2010年成交土地住宅面积约63.71万㎡，而2011年这些土地未出现放量，导致2012年积压式放量； 城南片区从已动工量注定推出量较大，而产品的同质较高导致今后一段时间内大部分项目将处于僵持阶段； 城北片区2009-2010年共计成交11块土地住宅面积约190万㎡，而2011年仅3个项目放量，目前在售项目较少，但几大项目目前也已开始动工，预计在明年之内各项目均会有部分批次推出， 2012年城北片区放量预计将达到41.71万㎡。 预计城南片区主要放量楼盘有雍景坊、卓越君城和塞纳湾；城北片区主要放量楼盘有泓景湾、嘉铭悦城、广信鹭岛和英伦豪庭。 2012年广汉放量预测 2012年广汉商品房全年可售面积预计将达到161.35万平米； 广汉2006-2011年，平均每年去化面积约33.52万平米，在不增加可售面积的情况下，去化时间需要将近5年； 2012年广汉市场可售量预测 政策趋势 继续坚持房地产调控不动摇，货币政策微调缓解调控压力 房地产调控 保障房 房产税 中央继续加强房地产调控决心不减 力度持续加大 试点范围可能扩大，为建立中长期制度奠定基础 货币政策 稳增长背