2018杭州东冠逸景营销推广方案（154页）研究报告.ppt

目标客群定位路径 从区域出发 乔司本地 从产品出发 九堡及周边乡镇 周边新杭州人 主城新杭州人 90方首置刚需 110方首次改善 分巢小家庭，及小太阳家庭。 + 从区域出发 拥有自己的幸福小窝 （配套需求，本地情结） 乔司本地 形态描述 需求核心 人群细分 有殷实小户，也有分巢小家庭 城镇中心的现代生活 （向城镇聚合 ） 九堡及周边乡镇 在乔司及九堡一带工作、经商的 中青年，事业小成。 留在杭州的便利居所 （交通便利、生活周到） 周边新杭州人 被主城高房价“挤出” 或半自住半投资 地铁、生活配套、宜居品质 （低总价门槛，生活便利） 主城新杭州人 新杭州人及周边分巢小家庭。 + 从产品出发 拥有自己的幸福小窝 （配套需求，本地情结） 90方首置刚需 形态描述 需求核心 人群细分 乔司及周边殷实小户 城镇中心的现代生活 （向城镇聚合 ） 110方首次改善 九堡周边及主城新杭州人 地铁物业 地铁口便利 交通及未来 发展潜力吸引 周边及主城 人群 醇熟配套 本案主力客群洞察 价格洼地 90方主力 享有乔司镇 原有成熟 配套，宜居性 明显，是新杭州 人安家的理想 之选 地铁一线中 属于价格竞争 优势楼盘；相对 主城及周边板块 有吸引力 面积合理， 总价经济， 特别适合 对价格敏感的 刚需客户 九堡周边市场里的小老板 主力客群写真（1） 主要是70后、80后， 在九堡周边的专业市场里做生意，在杭州 打拼多年后，略有小成，孩子逐渐长大要 入学，同时在杭州买房也是证明自己生意 成功的一个表现。会选择在九堡市场附近 买房，对总价有一定限制，宁愿按揭也要 资金留出来投入经营或投资。 九堡周边企业里的中高层管理 主力客群写真（2） 从年龄来看，80后为主，预备成家； 从职业来看，以管理层为主， 工作体面，处于事业上升期； 从家庭收入来看，具备首付和还贷实力， 有着稳定的增长预期，希望在杭州扎根。 主城区为婚房奋斗的白领 主力客群写真（3） 主要是80后，需要购买婚房结婚， 他们不同于在丁桥及下沙江东一带买房 刚需白领，虽然都是被主城高房价挤出去， 他们还是在自己的承受范围内，追求格调， 讲究体面，虽然都是向现实妥协，但他们是 单膝跪着，就像在和自己心中的理想求婚， 他们相信有一天还能和自己的追求， 并肩而立。 策略 三种属性 的必然联系 市场环境 项目资源 消费者洞察 1、本案未来目标客群将是新杭州人，包括九堡周边及杭州主城的刚需客群。 2、本地及周边的客源总量有限，无法支持项目的快速去化。 策略 三种属性 的必然联系 市场环境 项目资源 消费者洞察 户型及价格适于刚需 近邻地铁口，独秀于竞争楼盘群 目标客群是新杭州人 各板块竞争楼盘抢夺刚需 思考的路径—— 三位地产品牌模型 ＋ 策略目标 渠道策略目标 快速切入主城刚需市场 以新杭州人刺激原住民购房 形象策略目标 鲜明形象引发关注 让刚需盘更体面 ＋ 形象策略 产品体验形象 推广形象包装 推广形象定位路径 从客群出发 从产品出发 1号线地铁口200米 高性价比 高附加值生活 目标诉求对象消费习惯剪影 喜欢网购衣服，但 一定有几套体面的衣服 不藏酒，但 对名酒文化颇有了解 即使租房子住 却有可能买包豪斯椅 常国内旅游 心里憧憬着欧洲游 景观——宅间园林，景观均好 景观——架空层泛会所 架空层泛会所景观 ＋ 项目资源 建 筑 品牌 户 型 地 段 规划 与景观 精致的舒适生活住区 低密度多层小高层 1河7园，日式景观 架空层泛会所 ＋ 项目资源 建 筑 品牌 户 型 地 段 规划 与景观 新古典主义精工筑品 建筑风格典雅隽永，内敛中蕴含优雅气质 是城市的一道风景线 建筑细节亮点 太阳能热水系统 配备目前杭州罕有的太阳能热水系统， 集中储热，分户供水 雨水收集系统 将日常雨水收集净化，以补充园林供水 具有节水节电的优势 ＋ 项目资源 建 筑 品牌 户 型 地 段 规划 与景观 本案剩余户型分析 户型 面积 户型功能 可变空间 套数 占比 A 90 2室2厅1卫 76 15% B 89.7 2室2厅1卫 5.28 18 3.6% B′ 89.7 2室2厅1卫 5.28 12 2.4% C 85 2室2厅1卫 10.8 24 4.7% E 89 2室2厅2卫 5.28 2 0.4% G 115 3室2厅2卫 36 7.1% H 112 3室2厅2卫 18 3.5% J 86 2室2厅1卫 175 34.5% K 113 3室2厅2卫 22 4.3% K′ 113 3室2厅2卫 18 3.6% L 89 2室2厅2卫 6.48 70 13.8% M 93 3室2厅1卫 18 3.5% N 93 3室2厅1卫 18 3.6% 总数 507 另有7号