房地产投资的项目风险管理的研究综述.docVIP

房地产投资项目风险管理研究综述 　　摘要：针对房地产投资项目具有高投入、高风险、产业链长、周期长的特点，本文对国内外房地产投资项目风险的管理的相关研究文献进行梳理，为加强我国房地产投资项目风险管理，提高房地产项目的投资收益提供理论与实践方面的支持。 　　关键词：房地产投资 项目管理 风险管理 　　房地产投资项目是一个高投入、高风险的复杂系统，其项目决策与实施都需要专业而系统的项目风险管理理论与方法来指导。目前我国房地产投资项目决策大多靠经验和定性的风险分析方法, 对房地产投资项目建设的内在规律、风险管理方法的研究不够深入,项目决策中缺乏专业而系统的风险识别和评估,项目实施中缺乏专门而系统的风险管理措施,亟需对房地产投资项目风险管理方法进行系统深入地研究。因此，本文拟对国内外房地产投资项目风险的管理的相关研究文献进行梳理，为我国目前的房地产投资项目的风险管理提供参考。 　　一、房地产投资项目风险管理的重要意义 　　 (l)房地产投资项目风险管理能促进项目管理的科学化、合理化。风险管理利用科学、系统的方法管理和处置各种项目风险，有利于减少和消除各种经济风险、技术风险和决策失误风险，对于项目管理的科学化、合理化具有重要的意义。 　　(2)房地产投资项目风险管理能够促进项目建设的顺利进行。风险管理为项目管理者提供了控制项目风险的各种措施，使项目管理机构在进行项目的各种管理活动时，能够全身心地投入，消除了他们的后顾之忧，保证了项目建设的顺利进行。 　　(3)房地产投资项目风险管理能够保证项目目标的顺利实现。风险管理的实施能够采取有效措施，将项目面临的风险损失控制在最低限度，并能在损失发生后保证及时地提供措施，从而能够使管理部门提高经济效益，保证项目目标的实现。 　　(4)房地产投资项目风险管理能够促进项目经济效益的提高。通过实施风险管理，以最小的成本达到最大安全为目标，将处置风险的各种费用分摊到项目建筑产品或者过程中去，从而减少了费用支出，增加项目的经济效益；同时，房地产投资项目风险管理的各种监控措施也使得各个项目部门有意识地提高管理效率，控制风险损失，进而提高项目经济效益。 　　二、房地产项目投资风险管理的国内外研究现状 　　（一）国外研究现状 　　风险管理可以追溯到第一次世界大战中的德国，而比较系统的风险管理理论则是在美国形成的。从20世纪30年代开始，项目风险管理研究被应用于房地产投资。其研究历程以1960年为界划分为两个阶段，1960年以前，投资风险研究主要采用传统的财会分析方法；1960年以后，引入管理方法，创立了工程管理科学方法，增强了解决实际问题的能力。 　　对于房地产投资风险的研究，大多集中在风险分析与防范、风险衡量、投资组合和风险决策等领域。如Wurkzebach在其《现代房地产》一书中，概括了房地产投资存在的风险，详细探讨了美国商业地产投资风险可能受到克林顿经济政策和新税法实施的影响。Roger P?Sindt.在其著作《房地产投资分析与应用》一书中，分析了房地产投资行为，在此基础上，提出了一些适用于房地产投资的理论。并且，在充分考虑房地产投资可能受到融资情况、货币时间价值等因素和外部投资环境等因素对其产生影响的情况下，提出了房地产企业投资的战略方案。Gaylon E. Greer和Phillip T. Kolbe 在《房地产决策的投资分析》一书中研究了不同类型房地产投资的收益及决策问题，提出了一些房地产投资决策的方法。Joseph L?Pagliari在《房地产组合管理手册》一书中研究了房地产投资组合问题。Peter?Jovanovic与David?spaulding主要在房地产项目投资风险识别、评价和防范等方面做了大量研究工作。 　　另外，随着决策理论真正成为一门学科，层出不穷的研究成果逐渐将现代决策理论嫁接到传统的房地产投资技术之上，现代投资决策技术应运而生。具体研究成果有: (1)Anstin.J.Jaffe在其《房地产投资基本原理》一书中强调了风险与回报的关系，主张定性与定量相结合的综合风险决策，并提出了房地产投资决策的五项原则。这些原则在几十年后的今天依然在房地产投资决策分析中起着重要的作用。(2)美国学者盖伦.E格里尔在其著作《房地产投资决策分析》中，定性地介绍了房地产投资存在的主要风险因素，讨论了传统的风险调整方法和敏感性分析方法，并把房地产风险的概率分析方法定义为“现代风险分析方法”。在此方法中，他认为风险应该表示为偏离预期值的概率。(3)国外房地产投资决策强调定性与定量分析相结合，如Anstin.J.Jaffe提出的房地产投资决策五原则为:房地产投资分析为系统性经济分析、风险与回报紧密相连、最优投资应以财富最大化为目标、房地产环境分析必不可少，房地产投资分析是一种风险分