2018济南天辰燕子山东路项目可行性研究报告研究报告.ppt

本报告是严格保密的. 50年产权的公建用地，做成居住功能为主的公寓，政策上允许吗？ 土地用途的改变 转变土地用途 通燃气问题 从市场上在售的项目可以看出： 目前市场上有许多40～50年产权的项目，做成公寓形势，实际的主要功能为居住的项目在售； 公寓或住宅项目产权年限少于70年，对销售价格影响不大。 公建外立面 序号 项目名称 所在区域 物业类型 产权年限 开盘时间 均价（元/平） 1 中润世纪广场 历下区 住宅型公寓 50年（剩余36年） 2006年8月 7300 2 水晶公寓 历下区 住宅型公寓 50年 2008年5月 7300 3 汇丽华城 历下区 商住公寓 50年 2006年底 7800 4 鑫苑.金座 高新区 商住公寓 40年 2008年5月 4566 5 汇展香格里拉 高新区 酒店式公寓 40年 2008年3月 4700 6 银座.晶都 市中区 住宅型公寓、商住公寓 40年 2006年12月 8300、9000 7 嘉汇环球广场 天桥区 酒店式公寓 50年 2006年4月 5900 8 重汽.彩世界 天桥区 住宅型公寓 40年 2008年6月 —— 本报告是严格保密的. 土地用途的改变 转变土地用途 通燃气问题 公建外立面 在济南市场上， 公建用地可以开发以居住功能为主的公寓。 从市场上在售的项目可以看出： 目前市场上有许多40～50年产权，做成公寓形势，实际的主要功能为居住的项目在售； 公寓或住宅项目产权年限少于70年，对销售价格影响不大。 深访建委高科长：“目前国家对公寓的界定不是很明确。商住两用嘛。开发住宅为主的公寓，也是可行的” 50年产权的公建用地，做成居住功能为主的公寓，政策上允许吗？ 本报告是严格保密的. 转变土地用途 通燃气问题 从市场上在售的项目可以看出： 目前市场上部分40～50年产权的住宅或公寓，可以通燃气； 公建外立面 序号 项目名称 所在区域 物业类型 产权年限 开盘时间 通燃气否？ 1 中润世纪广场 历下区 中大户型公寓 50年（剩余36年） 2006年8月 通 2 水晶公寓 历下区 小户型公寓 50年 2008年5月 通 3 汇丽华城 历下区 商住公寓 50年 2006年底 通 4 鑫苑.金座 高新区 商住公寓 40年 2008年5月 部分通 5 汇展香格里拉 高新区 酒店式公寓 40年 2008年3月 不通 5 自由城 市中区 商住公寓 40年 2006年12月 不通 6 银座.晶都 市中区 住宅、小户型公寓 40年 2006年4月 住宅通 7 嘉汇环球广场 天桥区 酒店式公寓 50年 2008年6月 不通 8 重汽.彩世界 天桥区 小户型公寓 40年 2006年8月 通 能否通燃气 燃气一般在纯住宅安装；公建用地的公寓能否通燃气？ 本报告是严格保密的. 能否通燃气 转变土地用途 通燃气问题 公建外立面 在济南市场上， 公建用地的公寓，只要设计复合燃气公司要求，可以通燃气 从市场上在售的项目可以看出： 目前市场上部分40～50年产权的公寓，可以通燃气； 深访港燃气负责燃气开户的李先生：“通燃气对建筑设计有一定要求。燃气管道不能穿过卧室和洗手间，必须有单独的厨房” 燃气一般在纯住宅安装；公建用地的公寓能否通燃气？ 本报告是严格保密的. 转变土地用途 通燃气问题 公建外立面 公建外立面 以居住功能为主的公寓，可否做成公建外立面？ 重汽.彩世界 环球.嘉汇广场 银座.晶都 鑫苑.金座 汇展.香格里拉 市场上很多公寓都是采用公建外立面，被济南人广泛接受 本报告是严格保密的. 政策层面小结 使用用途转变： 公建用地可以开发以居住功能为主的公寓。 公寓能否通燃气： 公建用地的公寓，只要设计符合燃气公司要求，可以通燃气 公建外立面能否被接受： 市场上很多公寓都是采用公建外立面，被济南人广泛接受 公建用地开发居住性公寓在政策上可行，下面转入对市场和经济的分析 公建用地开发以居住性公寓在政策上可行 注： 政策层面的这几个问题，目前市场上已有成功操作的案例。具有一定可行性。但不排除政策环境发生变化时，会出现相关风险。 本报告是严格保密的. 报告思路 写字楼开发机遇分析 市场层面 经济层面 类写字楼开发机遇分析 政策层面 写字楼开发 机遇分析 类写字楼开发 机遇分析 下一步工作 写字楼开发机遇小结 经济层面 市场层面 下一步工作 类写字楼开发机遇小结 本报告是严格保密的. 写字楼市场 公寓市场分析 宏观视角 住宅市场 公寓市场 本报告是严格保密的. 济南增速GDP表明济南的房地产市场已经进入到高速发展阶段 宏观视角 2003年以来，济南市GDP 保持15%以上的速度持续增长； 2007 年济南市GDP 和GDP 增长率分别达到了2