2009广州房地产高端住宅市场透析分析报告培训资料.pptVIP

一季度信贷爆炸式增长，流动性充足 央行数据显示，1—4月份人民币各项贷款增加5.17万亿元，这已经超过了年初制定的全年新增贷款5万亿的计划。 金融体系里的M1，M2也出现大幅增长。 M1同比增速比CPI早3－6个月，未来存在通胀压力 从M1与CPI的历史数据看，两者表现出很好的相关性，一般M1提前3－6个月预示CPI同比增长。 M1今年1月份达到低点6.7％以来已经连续三个月高速增长，因此CPI可能在未来3个月之内见底。 通胀预期是高端住宅回暖的重要诱因 经济前景的不确定性让居民和企业不敢对实体经济追加投资。 同时，短期大量的信贷投放引发人们对未来通货膨胀的担忧，从而将投资目光转向资产上，这也是股市火爆和房市回暖，尤其是高端市场显著回暖的重要原因。 通胀预期是这一轮高端市场回暖的重要诱因 有关专家根据CPI指数模型测算，我国CPI在今年7月份将进入上行通道，未来通胀渐行渐进。 信贷政策：持续放松 银行贷款利率的下调、珠三角8城市公积金互贷的开通以及对港澳居民购房的重新开放都为高端市场回暖提供了良好的政策环境。 高端物业价格回调至低位，买家投资置业热情回升 不少高端楼盘2009年初的价格比高位时下降了20-30%，部分回到了2007年初的水平； 2009年1-5月广州市场高端物业销售价格和最高位相比下降明显，呈现出比较明显的价格低位，除了受大市回暖因素外，这也是促使高端客户低位置业保值的重要因素 * 汇景新城：4.25新货开卖，一周销售超10亿 玖珑湖： 4.25开盘，当日首批85套 别墅售馨，销售超10亿 领峰：4.18 W公寓开卖，当日销售120套2.5亿 本轮广州楼市回暖，高端住宅表现突出 广弘天琪：“五一”期间开盘，销售超200套 中环广场：4.25D栋开卖，当日销售180套3.4亿 金山谷： “五一”洋房开盘， 十天销售90套2.3亿 本轮广州楼市回暖，高端住宅表现突出 天鹅湾：元旦至今开卖4次，成交430套，5.5亿 星汇云锦：5.25开盘，一周销售近200套5亿 新光城市花园：五月期间，热销近50套 各高端住宅成功的主要因素 玖珑湖——香港品牌发展商，拥有绝佳的景观资源，别墅的稀缺性 汇景新城——悠久的豪宅品牌底蕴，成熟豪宅社区，持续的升值能力 领峰——装标的奢华全城独有，酒店品牌嫁接所带来的高附加值 广弘天琪——地段的成熟性 中环广场——地段的珍罕性 金山谷——产品的设计创新（6米高客厅），景观资源优势 星汇云锦——引入奢华的装标，地段的成熟性 天鹅湾——拥有一线江景资源，产品设计创新（三错层、叠加等） 新光城市花园——地段优势 1.前言 1.1、研究背景 1.2、概念界定 1.3、广州高端住宅市场发展历 程及特征 政策定义——低密度、大户型、高单价 从官方的政策来看，以下三种情况界定为非普通住宅： 住宅小区建筑容积率在1.0以下 单套住房建筑面积144㎡以上 实际成交价格高于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以上 高端住宅（非普通住宅）或低密度、或大户型、或高单价 市场定义——地段、资源、产品、价格潜力 从市场的角度来看，主要在以下几个方面具备足够条件支持： 地段：处于城市传统中心地段或城市重点规划建设区域（如二沙岛、珠江新城、滨江东、老城区、琶洲、科学城、白云新城、奥体等 ） 资源：拥有稀缺生态环境或城市景观资源（如江景、湖景、山景、公园景、城市标志建筑景观等）。同时产品设计上充分考虑资源利用和占有最大化 产品：注重整体规划设计，产品细部打造讲究居住舒适性和合理性，同时融入较多的创新和奢华元素，装标及配置独树一帜（如汇景新城、领峰、金山谷、星河湾等） 价格：在同片区、同类型物业中价格处于标杆位置，并保持持续的升值能力 根据2009年一季度广州市商品住宅的成交数据，单价1.4万以上的成交面积约占总成交面积的10%，总价200万/套以上的成交面积约占总成交面积的12%，因此：本报告将现阶段广州高端住宅的划分为单价1.4万/平方米以上或主流总价200万/套以上的项目 1.前言 1.1、研究背景 1.2、概念界定 1.3、广州高端住宅市场发展历 程及特征 发展特征——广州高端住宅大致经历四个阶段 发展特征——历经20载风雨，市场趋于成熟 分布格局广泛化 从最初的五羊新城、淘金路扩展至现在的南沙、科学城、山前大道等郊区。分布格局由市中心向新区扩展，居住格局由“单中心”向“多中心”改变。与广州城市规划版图的扩宽和市政基建力度的加大密不可分，预测这种趋势将更加明显。 核心价值多元化 核心价值及楼盘卖点由早期的区位地段、生活配套、港式风格，再到生态环境、景观资源，到现阶段的产品创新、装修标准、配套服务、综合素质等，核心价值更趋多元化。 购买客户自住化 由于广州毗邻香港，早期港、澳、台