2018年广州花园项目营销推广方案62p教学案例.pptVIP

梅县新城楼盘分布 广州花园 梅州城区具有代表性楼盘2013年第三季度楼盘销售均价数据分析 梅州在售楼盘销售状况 梅江片区具有代表性楼盘概况 以上数据信息据来自梅州市住房和城乡建设局 根据官方统计数据分析，梅江片区具有代表性楼盘销售均价在5800－6900元/㎡之间，综合销售均价达6283元/㎡；其中江南新城楼盘单价较高，均价达6700元/ ㎡以上，不排除市场高楼层单位集中销售导致销售均价拉高。 梅州在售楼盘销售状况 梅县新城片区具有竞争性楼盘概况 以上数据信息据来自梅州市住房和城乡建设局 根据官方统计数据分析，梅县新城片区具有竞争性楼盘销售均价在4700－5100元/㎡之间，综合销售均价达4955元/㎡；实地调研过程中，我们发现目前市场上在售楼盘均价远远高于按实际成交价的官方统计值，原因在于多数楼盘对外报价均为面价，实际成交过程优惠折扣较大，故而官方合同成交价比目前市场售价较低，由此，我们建议，项目定价一定要慎重。 梅县新城具有代表性及与本项目具有一定市场竞争楼盘2013年第三季度销售均价数据分析 购房客群分析 从调研项目产品结构看， 80—90平方米的二房、100-120的三房及130-140的四房户型是市场供应的主流，而首次置业者、改善型置业者、准婚族、返乡置业群体是购房的绝对主力。 梅州人的家乡情结观念很强，外出从商或务工人员，只要有能力，都会在梅州购房，这包括在外华侨。 由于梅州人很重视教育，梅州中心城区的教育资源丰富，也吸引了周边县城的客户群，进城目的主要是为了下一代的教育；一定程度上辐射了周边县城的改善型客户。 城区内客户 返乡务工者 周边乡镇人员 项目周边及市区居民 周边乡镇客户 喜欢城市生活环境、子女接受更好教育 赚到钱回家，过好生活 换个环境更好、房子更好的地方住 楼盘推广分析 通过对梅县新城片区在售大部份楼盘实地调研发现，各楼盘推广渠道主要以网络、户外、报广、短信及电视广告为主，结合节日假期举办促销活动进行推广；网络、户外、报广、短信等已成为主流推广渠道，各楼盘以该类媒体组合进行轰炸式集中投放，以达到提高项目知名度及形象，促进销售目的。 1、开发策略：前期小楼盘居多，中大型采取分期开发策略； 2、营销策略：多数小开发商楼盘采用投影面积违规销售，未按设计单位与房管中心的测绘建筑面积销售，按套出售； 3、销售模式：梅县现多数楼盘也采取“以办卡认筹、集中开盘销售”模式，此营销模式采取公开、公平选房，营造开盘火爆场面，制造饥饿式营销操作手法，并得到购房客的认可。 4、推广路径：推广渠道较多，注重产品宣传质感，多数以户外媒体宣传为主，如户外T牌、道旗、灯标旗、灯箱、LED广告、楼身包装、电视、短信、网络围墙、公交车体、公交站台等。 梅县住宅市场小结 产品营销及推广途径 1、销售策略： 推盘时间：集中在下半年外来打工人口返乡高峰期，通常是10-12月份，春节、清明时节或五一； 推盘价格：各项目实际成交均价从4300~5000元/㎡不等，50-60万元 价格区间是住宅总价的敏感线； 价格策略：多数楼盘采取“低开高走”策略为主； 楼层差价：电梯洋房在50-60元区间； 2、客户特征：通过踩盘与多个楼盘置业顾问进行沟通，新县城多数步梯 房以返乡置业与周边乡镇人员购房客为主周边居民为辅；小高层电梯洋房购客城区居民为主，返乡置业与周边乡镇人员购房客，置业目的多为改善型及刚需客户为主。 梅县住宅市场小结 推盘策略及客户特征 项目分析 项目SWOT分析 价值体系梳理 第二部分 项目本体分析 项目分析—项目概况 地理位置：梅县大新城CBD核心地带 占地面积：23282㎡ 总建筑面积：约117253㎡（地上98188㎡，地下19065㎡） 住宅面积：80343㎡ ；地上商业面积：18321㎡ 容积率：4.1 车位数：545（地下465个、地上80个） 住宅户数：9栋16层电梯洋房 户数：共538户（A组团214套、B组324套） 园林景观：岭南风情园林社区 项目分析—产品分析 产品分析： 1、项目整体大户型套数占比值较大，四房+五房+六房三个户型总套数比的75%；其中建筑面积在160㎡以上的户型有186套，占总套数的34.57%，总建筑面积约19797㎡，占住宅总建筑面积比24.64%。 2、通过项目周边在售楼盘销售的状况来分析，目前购房客比较青睐居家适用型低总价三房、四房户型结构，购房总价整体倾向于50-60万元区间。 3、本项目整体户型面积偏大，高门槛，降低客户群体的范围。 项目分析—区位及价值 坐拥城中央“八大中心” 尊享一城繁华 行政中心：梅县县政府各级机关单位、行政服务中心、程江镇政府； 商务中心：毗邻五星级昌盛豪生国际大酒店、天秀大酒店等； 商业中心：