2018惠州百利宏集团旧改项目整体定位及发展战略168p研究报告.ppt

地块1居住价值最高，适合排布高档住宅，临公园面适合排布休闲、精品商业和高档住宅 项目属性界定 地块一 2 3 1 临鹅潭公园、环境安静、格调优雅、景色优美，居住价值高，可布置少量联排别墅，环鹅潭公园有大量高端住宅、商务办公和公务员人群，本地块为环鹅潭湖仅存可开发商业的地块，商业价值高，适合开发休闲、精品购物商业。 处于地块内部，私密性最强、且不受噪音干扰；正对鹅潭公园，景观价值最好，地块居住价值最高，适合排布高档住宅。 三新南路 云山西路 沿江路 文华一路 丽日百合家园 国土局 财政局 统计局 鹅潭公园 双子星大厦 惠坤大厦 大隆大厦 德赛大厦 大隆项目 税务局 酒店 瑞嘉大厦 名流公馆 市政府 地块1临南侧和东侧都有高层物业遮挡，不具备外向商业价值，不适合布置商业 写字楼形成遮挡，视野环境差，通达性不强，不具备商业价值，不适合布置商业。 临丽日家园高层住宅，昭示性弱，现状没有道路，环境嘈杂狭小，通达性差，商业价值弱，不适合布置商业。 项目属性界定 地块一 地块2较地块1居住价值次之，但自成一体、相对独立，适合布置回迁房，临街设置底商 项目属性界定 地块2 2 3 1 临文华一路和公园路，有一定人流和车流量，有一定的商务商业价值，临街可设置商务办公还迁楼，同时还迁住宅和还迁办公楼底层可设置底商，用于商业拆迁就地赔偿。 临文华一路，有一定的噪音影响，景观价值一般，居住价值较地块1次之，但该地块自成一体，容易与地块1区分而保持地块1的独立性，适合布置回迁安置房。 地块3商务氛围浓，适合布置酒店、写字楼，商业价值大，底层临街适合布置商务配套商业 项目属性界定 地块3 2 3 1 临城市主干道-云山西路，交通人流量大，大量办公人群聚集，商业价值最高，适合做商务配套商业。 临城市主干道云山西路，昭示性最好，有噪音影响，相邻两边为写字楼，商务氛围浓，不适合布置住宅，适合布置写字楼、酒店。 原规划方案（方案一）中的物业配比和排布难以实现项目价值挖掘和形象昭示的最大化 社区商业而不是城市级商业，商业过于内向——不能挖掘项目CBD核心区的价值，商业价值未能最大化。 商业 住宅 北向公园景观面过窄，南向被写字楼遮挡，无法实现景观价值最大化； 住宅被周围高层建筑包围，昭示性不突出，项目难以脱颖而出，与整体高端定位不相符； 方案布局局促，楼间距小、社区密度较大，舒适性不高，与项目城市高尚住宅定位不匹配； 部分单元存在对视，造成出现东西向房户型。 项目属性界定 方案一 * 测算前提：财务成本参数 土地出让金标准和赔偿方式基本按照政府方案； 折现率是在无风险利率的基础上加上风险补偿得出。 项目 标准 备注 土地出让金 1.53亿 政府方案 销售税费 销售额的5.5% 三稅一费 前期费用 项目总投资4% 惯例 销售费用 销售额的3% 惯例 管理费用 项目总投资4% 惯例 土地增值税 按增值额计算 国家标准 贷款利率 6.1% 现行三年期贷款标准 自有资金数量 开发成本的30% 假设 折现率 10% 风险收益率 项目属性界定 方案一 * 根据市场现状确定原方案测算前提：建安成本及物业租售价价格 类型 建安成本 (元/平) 备注 商业 1400 参考惠州市《房地产开发项目单位面积建筑安装工程造价表》和项目档次及装修标准得出 酒店 8500 写字楼 6000 住宅 3000 车库（地下） 2900 类型 售价 备注 住宅 16000元/平米 帝景湾15000，富力丽港中心13000,17.05%增长率 写字楼 20000/平米 参考富力、中信城市时代售价，23.2%平均增长率 商铺 52000元/平米 参考中信城市时代写字楼底商价格,23.2%平均增长率 车库 128000元/个 惠州市通常价格标准， 物业租售价格 建安成本 住宅按1：1的比例赔偿，商业办公按1：1的比例还迁写字楼； 酒店平均入住率按70%计算； 政府要求开发运营酒店，但所给规划建议指标中并没有专门列出酒店建面，为了便于与世联方案进行对比，从写字楼面积中扣除与世联方案相同的酒店面积进行测算； 假设仅对酒店持有,其他物业全部按销售计算。 类型 租金/房费 酒店 450元/天 项目属性界定 方案一 * 原方案开发可实现税后利润4.08亿，税后利润率28.12% ，尚有提升空间 名称 数量 地块面积 40218 地上建筑面积（㎡） 193013 其中 住宅建筑面积（㎡） 89830 商业建筑面积（㎡） 1312 酒店面积（㎡） 31208 配套设施面积（㎡） 300 商业办公（㎡） 69543 容积率 4.8 绿地率（%） 30 建筑密度（%） 25.53 平均层数 19 车位数（个） 1931 序号 　种类 说明 单位 （万元） 1 经营收入 　 199736.0 2 土地费用 含出让金