2018年江苏泗洪县富园广场项目市场研究及商业发展策划报告（80页）资料教程.pptVIP

三、小结 5、有一半的经营者选择经营面积在80平米以上，七成投资者选择商铺 面积在80平米以下，40平米以下的商铺更获得投资的青睐，有47%的投 资者选择该区间，80%的被访者由于资金方面等方面的限制而选择的商 铺总价在50万以下 6、商铺价格在25000元/平米为分水岭，投资者接受堵急剧递减 7、70%的承租户可以承受的租金在5万元以下 第二部分 富园广场项目商业发展策划 第一章 项目立地研究 第二章 项目商业定位 第三章 商业业态组合建议 第一章、项目立地条件研究 一、项目概况 二、项目SWOT分析 三、解决方案 一、项目概况 泗洪富园广场位于泗洪县中心，北临工人路，南靠泗州中大街，西 起人民路，东至青阳路。拟建成一个集商业、餐饮、娱乐和休闲为一 体，设施完善，环境宜人的综合性商业街。 富园广场项目占地108.2亩，建筑面积约20万平米。 二、项目SWOT分析 S.(strength) 1、政府支持优势 2、开发企业品牌优势 3、核心商圈优势 4、规模优势 5、档次优势 6、功能优势 7、环境优势 W.(weekness) 1、投资规模风险 2、开发的整体性对资金需求压力 3、回迁商铺因素 4、主力店业态进入市场的瓶颈 5、建设期项目原承租户流失 O.(opportunity) 1、政府规划 2、经济发展 3、商业地产发展 4、商家拓展三、四线城市 T.(threat) 1、周边新兴重点项目竞争 三、解决方案 积极发挥优势 1、充分利用政府支持优势，解决难点问题，为后期开发扫清障碍 2、最大限度向投资者、消费者展现项目规模、档次、功能、景观优势， 打造强势核心商圈 三、解决方案 解决转化劣势 1、开发整体性对资金需求的压力。在实操阶段，划分功能组团，明确 可销售面积和首批销售部分，首批努力冲击现金流 2、投资习惯转变难，销售难度大。投资者对二层以上商铺的投资意愿 不强，原因是其投资习惯和专业知识缺乏，没有理想的投资回报渠道。 一方面通过产品的优化设计，使商铺的利用率提升，满足多方面商家 需求；同时通过商铺专业知识的宣传，逐渐转变投资投资理念 三、解决方案 解决转化劣势 3、主力店进入市场瓶颈。甲乙双方共同组成项目工作团队，整合双方 各自优质资源，进行联合招商。提供具有吸引力的招商政策，利用商 家平台和专业团队的执行运作，解决主力商家招商问题。主力店先行 招商，合理制定对于主力业态的招商政策，首先完成主力店的先行导 入。 三、解决方案 充分利用机会 1、富园广场是泗洪县的重点工程，也是泗洪人民盼望已久的，开发商 当有效利用政府、投资者、消费者的关注，加强宣传推广，把有利的 信息及时传递给目标客户 2、泗洪经济快速发展，商业地产开发投资如火如荼，开发公司当及时 利用这一商业地产高速发展的有利时期，分享客观收益 3、商家积极拓展三、四线城市，对商铺产生大量需求，开发企业当利 用商家拓展的有利机会，实现商铺推广销售，获取投资回报 三、解决方案 应对竞争威胁 1、利用“花园口商圈”不可撼动的优势，强势打造新兴商业街区，产 生强大的积聚效应，吸引并留住消费者 2、有效利用第一街和水岸城邦项目的有利因素，为我项目所用，借势 共同打造“花园口商圈” 第二章 项目商业定位 商业大环境分析 商圈 商业定位 商业现状 花园口商圈 （富园广场） 县级商业中心 项目区域现有商业档次大都集中在中低档水平，缺乏中高档 品牌商业支撑，经营档次与消费需求差距较大； 项目区域现有商业业态单一，供求有所失衡，缺乏整体规划 九楼商圈 区域商业中心 有大型综合商业（泗州商城），经营良好，空铺率较低，但整体形象档次较差 工人路商圈 区域商业中心 规划为大型综合商业，待建设 总结： 各商业中心发展情况不一，规模庞大，商业整体招租、经营面临很大的挑战。 综述： 本项目要采取差异化定位、与商圈的整合策略，才能脱颖而出。 项目地块发展商业的优势 1.交通：交通便利，多条公交线路途经项目； 2.人居：周边小区众多，高档小区增多； 3.位置：地处泗洪绝对中心； 4.规划：全新规划，发展空间大； 5.景观：有河道、绿化带等优势； 6.商业档次：周边商业业态单一，档次偏低； 综述： 本项目有地理位置、人口、交通、规划等多种优势，发展商业有良好的城市配套以及人气基础。 开发机会点 可以说，目前“花园口商圈”内还未有一个真正的商业模式和结构 可以满足中高档消费要求，以及一个可以飞跃目前的商业模式，达到 让众多中高端消费者期待的“一个集购物、餐饮、休闲娱乐、高档住 宅为一体”的大型高档商业中心。 定位依据 目标：填补目前花园口商圈部分商业功能空白