2018年江苏省南京市江宁区万辰商业部分市场研究报告(71页)教学案例.pptVIP

岔路口商圈——具有先天区位优势，通达性较好，周 边人口密集，对零售、小百货等生活配套性商业形成有力支撑 经营业态 以超市、餐饮、银行、美容美发、网吧等服务于周边居民的社区商业为主。 经营档次 周边商业经营档次以中低端为主 经营状况 商圈内商业经营状况良好，商铺基本无空置，整体商业氛围良好。 客群主要来源 商圈内住宅小区居民 支撑条件 人口密集。周边众多小区入住率高，存在大量消费人群，为商业发展提供了有力的支撑。 交通通达性佳，距主城直线距离短。 岔路口商圈 胜太路商圈—交通通达性好，便于人流聚集；周边社区密集，对商圈商业形成有力支撑 经营业态 商圈业态以中高档餐饮为主。经营面积多在500㎡以上。 经营状况 较好 消费人群 以东山及开发区当地居民为主，包括少量南京区域消费者。 商圈分析 商圈餐饮类商业的成功主要因素有以下几点： 1. 项目周边交通的通达性。商在胜太路紧邻将军大道，且与东山老城区的交通也比较方便。可以吸引到江宁东山老城区及南京城区的消费者。 2. 项目周边高档社区、大型企业、政府机关较多，对商圈商业有一定的支撑。 胜太路商圈 百家湖区域的商圈尚未成型，但区域内发展潜力巨大，未来将有四个大型商业推出. 百家湖商圈 区域 总建面积 用途 一片区 1998平米 公交终点站（建成区） 二片区 10.9万平米 住宅区（西片）（建成区） 三片区 3.3万平米 滨水休闲区（建成区） 四片区 2万平米 滨水餐饮区（建成区） 五片区 15.8万平米 住宅区（东片） 六片区 7.5万平米 办公、旅馆区 七片区 13万平米 商业综合体 八片区 7.8万平米 商业办公区 九片区 2.05公顷 凤园广场（建成区） 凤凰港规划建造了七个不同功能与形态的片区，计划打造成商务办公、宾馆旅游、休闲娱乐、餐饮购物等综合性城市商业综合体。 凤凰港的城市综合体规划对本项目无论商业是住宅部分均能起到促进作用。 百家湖商圈 中原观点 目前商圈形成主要有以下特点： 东山：江宁老的商业中心，人口非常密集，各项配套非常完善； 百家湖胜太路：产品定位与江宁商业形成错位，整体商业定位较高，管理较为规范，交通的便利吸纳了大量江宁其它区域消费客群； 岔路口商圈：配套型商业，主要服务当地小区居民； 胜太路商圈：商圈业态单一，主要以餐饮为主。以东山及开发区当地居民为主，包括少量南京区域消费者。 本项目规模不大，区域发展较慢，难以对区域外客群形成聚集效应，因此本案针对客群将主要是科学园区域，可在利用交通便利的基础上、通过与其他项目的错位竞争吸引目标客群消费. Part A 项目商业资源研判 宏观商业市场研究 江宁商业消费者研究 江宁商业市场研究 区域商业市场研究 项目商业部分定位 江宁商业消费者研究 江宁商业消费者特征研究 中原观点 江宁商圈 新街口商圈 南京及周边二线城市商业中心 东山及周边乡镇商业中心 东山及开发区中高端客群流向 消费能力：中端偏高 东山周边乡镇及大学城客群流向 消费能力：中低端 良好的通达性导致江宁消费能力较高的客群向主城流动；而江宁周边乡镇消费能力较低的客群则主要流向东山商圈。客群层面及流通动向决定了中高档商业在短期内无法得到成长，低档商业必然成为目前江宁集中商业主体，这也是华意泰富、黄金海岸等一批定位中端的商业遭遇失败，而金宝大市场却能够取得成功的原因。 商业的核心城市辐射性： 由于受中心城市辐射影响，边缘城市的商业层级普遍较低，客户有去中心城市消费的驱动力。 “周末会去南京购物，玩，早上去，下午就可以回来。” ——消费者访谈 受南京强大的辐射力影响，江宁大量可替代型消费以及中高端消费向南京外流，导致整个区域商业市场出现：餐饮娱乐业繁盛，购物类商业不景气的局面 江宁商业市场研究——消费特征 江宁消费特征一——可替代型消费以及中高端消费向南京外流 江宁商业消费者特征——商业概述 根据统计资料显示；从2005年计算，江宁区共竣工房屋面积3030万平米。 按照100平米平均面积计算，6年里江宁交付房屋30.3万套。 按照每户3人的标准计算，6年里江宁仅房地产就导入人口90.9万人，平均每年导入人口15.15万人。 江宁区规划为城市南部主要的人口疏散区，因此近几年房地产市场发展迅速。大量房屋的交付必然为区域导入大量的潜在消费人流。 江宁消费特征二——消费人口不断扩容 江宁商业消费者特征——商业概述 随着近几年区域大量高端房地产项目的开发以及交付，为区域导入大量中高端人群，消费结构发生变化。 江宁消费特征三——消费客群结构发生变化，中高端消费客群扩大 21世纪公寓 万科金域蓝湾 江宁1号 融侨世家 绿城 水晶蓝湾 罗托鲁拉小镇 楼盘名称 价格（元/平米） 楼盘名称 价格（元/平米