2018年前期东北亚钢铁物流港市场推广方案教学案例.pptxVIP

东北亚钢铁物流港2011年前期市场推广方案 政策导向将带动唐山房地产市场转型 2011年伊始，正当人们在竞相预测经过2010年持续了长达一年的房地产市场调控之后，在新的一年政策是否会开始松绑之际，国家通过“新国八条”这一条当之无愧史上最为严厉的调控措施表明了新的一年宏观对于房地产调控的立场——2011年，房地产调控仍将继续，而且会比2010年更为严厉。 “国八条”中无论是限购还是将首付比例提升至60%，都将苗头指向商品房的投资属性，其目标是要大规模的抑制投机、投资型需求，平衡市场供需结构。 通过对政策的盘点，我们不难看出，近期所出台政策的调控绝大多数是针对住宅市场，针对商业市场所出台的调控政策较少。会造成的直接影响就是，住宅市场的关注度被大幅度降低，商业地产将逐渐代替住宅，成为房地产开发企业投资的重点领域。 政策导向将带动唐山房地产市场转型从唐山当地来看，伴随着以北京为代表的国内一线城市政策从紧，市场萎靡，众多房地产开发企业会将关注点转向二、三线城市，唐山会成为北京周边首选城市之一。现阶段唐山已进入供过于求的市场局面，未来更多的项目进入会加剧这样的市场态势，唐山房地产市场将因为供需关系的变化而由热转冷；同时现阶段唐山正处于商业地产的起步发展期，商业地产在区域内具有十分良好的增长空间，伴随调控政策的引导，未来短期内，唐山商业类市场竞争会日益激烈。PRAT · 1市场解读 政策导向影响竞争产品分析2011市场预判销售状况A区：650套左右，已售40%。B区：680套左右，已售50%C区：20套左右，基本售罄。销售均价：9000元/平米冀东建材大世界工程进展情况推广状况C区C4-C5-C6-C7栋已封顶。A区及B区出地面。从2011年1月开始正式封盘，未进行任何市场推广。现阶段正在进行代理公司的更换。销售状况A区：三层结构，一二层联体销售，120套，已售80%。三层未开售。B区：未开售。C区： 6层结构，首层单层销售，28套，已售罄，2-6层尚未开售；销售均价：6100元/平米唐新·华顺建材城工程进展情况推广状况从2011年1月开始正式封盘，未进行任何市场推广。现阶段因竞争压力等因素，正在进行代理公司的选择。A区即将封顶。竞争态势分析 2010年，唐山丰润板市片区商业市场呈现出一种三足鼎立的局面，“东北亚钢铁物流港”、“冀东建材大世界”，“唐新·华顺建材城”成为区域首批入市参与竞争的商业项目。 2010年10月，“冀东建材大世界”，高调入市，主打西郊板市传统商脉汇聚。 2010年11月，“唐新·华顺建材城”采用价格策略抢占市场，运用低价格成功分化区域市场部分客户群体。 2010年12月，“东北亚钢铁物流港”强势出击，以先进的运营理念赢得市场认可，成为2010年竞争的制胜者。 进入2011年，新的竞争已经展开，“冀东”、“华顺”选择新的代理公司的目的是重新整合各自项目的运盘思路，力图在新的一年可以在市场竞争中取得一席之地。我们应着力于巩固现有的优势与成绩，进一步维护现有客户资源，扩大项目的区域影响力与知名度。尽早取得预售证会成为在竞争中制胜的重中之重!PRAT · 2本案产品透析 本案产品力解读销售状况分析SWOT分析精准的业态市场定位；金融先导的运营理念；政府资源的大力支持；网络交易平台等先进交易模式的应用；相对较为合理的产品规划；较大体量的写字楼产品会成为产品销售的滞涨；产品类型较为单一，造成客户群体规模较小；优势劣势机会威胁受政策影响带来的市场转型，商业类产品市场竞争会日趋激烈；“冀东”及“华顺”两个项目销售策略的变更会对区域市场客户群体造成影响，分化本案客户；预售许可证取得的时间会成为影响项目成败的关键；本案所处的物流城区域现阶段正受到政府的高度重视；开发公司具有丰富的政府资源及行业资源；一期良好的销售状况带来的口碑影响；PRAT · 2本案产品透析 本案产品力解读销售状况分析本案一期共推出主力商铺12栋，共计242套，其中沿街商铺50套，中心商铺192套。沿街商铺已销售46套（不含销控4套）；中心商铺销售118套（不含销控24套），共销售164套（不含销控28套），销售率达67.7%。销售状况解读 从本案一期的产品去化状况来看，中心财富大街以西部分包括A、B栋沿街商业，基本售罄，滞销产品主要集中在港区东侧。其主要原因在于，东侧商铺与港区各主入口之间距离较远，东侧商铺被认为在未来的市场经营中会汇聚较少的人流，人气不旺，因此购买抗性较大。解决途径：在本案二期开盘销售之前，应对物流港东侧地块作以充分规划，将东侧地块商业氛围做足，带动东侧产品销售；同时可考虑使用价格策略对这一部分产品进行适当的引导。PRAT · 1推广方案 推盘节奏建议推广途径建议推盘部署时间2011年3月-2011年5月2011年5月上旬2011年5月-2011年